กรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน

1. พ่อเป็นเจ้าของบ้านแต่เพียงคนเดียวใช่หรือไม่คะ คนที่มีชื่อในที่ดินคนอื่นคือแม่และดิฉันไม่เกี่ยวใช่ไหมคะ
 (นอกจากเอกสารการยื่นแบบและขอบ้านเลขที่ ก็ไม่ได้มีหลักฐานอื่นบอกว่าเป็นเจ้าของบ้านค่ะ)

ตอบ....บ้านเป็นสินสมรส  ที่พ่อและแม่ต่างมีกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง  แม้หย่ากันในภายหลัง   กรรมสิทธิ์คนละครึ่งยังคงอยู่ ครับ

2. ถึงพ่อกับแม่จะหย่ากันแล้วแต่ที่ดินก็ยังเป็นส่วนของใครของมันเหมือนเดิมใช่ไหมคะ

ตอบ...ใช่ ครับ

3. ถ้าพ่อมีหนี้สินเกิดขึ้นในระหว่างนี้บ้านและที่ดินในส่วนของพ่อจะโดนเจ้าหนี้ยึดไหมคะ (ตอนนี้ไม่ได้มีหนี้สินใดๆ) และ

ตอบ....ยึดในส่วนของพ่อได้ ครับ

4. ถ้าพ่อต้องการยกบ้านให้กับลูกๆทั้งสาม(รวมดิฉันด้วย)คนจะต้องทำพินัยกรรมอย่างเดียวใช่ไหมคะ ต้องมีการทำเรื่องโอนอะไรไหมคะ เพราะไม่ได้มีสัญญาขายบ้านรับบ้านอะไรเหมือนกันเคสอื่นๆเนื่องจากเป็นบ้านที่สร้างเอง

ตอบ...ไปที่สำนักที่ดิน  ให้พ่อแจ้งให้เจ้าหน้าที่บันทึกไว้ในสารบบของโฉนดแปลงนี้ว่า  พ่อมอบบ้านบนที่ดินแปลงนี้ให้ลูกๆ  ที่จริงไม่ต้องทำอะไรก็ได้  เพราะบ้านปลูกบนที่ดิน  ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดิน  ที่เจ้าของที่ดินทุกคนเป็นเจ้าของบ้านด้วย  แต่การทำบันทึกไว้ในสารบบ  เพื่อป้องกันปัญหาการโต้แย้งในภายหลัง เท่านั้น   ส่วนการทำพินัยกรรม   พ่อก็สามารถระบุไว้ได้ว่า  บ้านและที่ดินจะมอบให้ใคร  แต่การทำพินัยกรรมต้องทำให้ถูกตามแบบ   ถ้าไม่รอบคอบพออาจใช้บังคับไม่ได้  และพินัยกรรมจะมีผลต่อเมื่อพ่อตายเท่านั้น ครับ

5. หากพ่อให้บ้านแก่ลูกๆทั้งสามแล้วโดยพินัยกรรม แต่พ่อยังมีชีวิตอยู่และได้ก่อหนี้ขึ้น บ้านและที่ดินในส่วนของพ่อจะโดนยึดไหมคะ

ตอบ...ดังที่ตอบในข้อ 4  คือพินัยกรรมจะมีผลต่อเมื่อพ่อตายเท่านั้น  ถ้าพ่อยังมีชีวิตอยู่ไปก่อหนี้  และถูกฟ้อง  ก็ถูกยึดทรัพย์ในส่วนของพ่อได้ ครับ

6. หากไม่มีพินัยกรรมแล้วพ่อเสียชีวิตขึ้นมากระทันหันบ้าน และที่ดินในส่วนของพ่อจะตกเป็นของลูกๆทั้งสามคนอย่างเท่าๆกัน ใช่หรือไม่คะ

ตอบ...ทรัพย์สินในส่วนของพ่อ   บ้านเป็นสินสมรส  ต้องเป็นของแม่ครึ่งหนึ่ง  ส่วนที่เหลือครึ่งหนึ่ง และที่ดินของพ่อ  จะตกเป็นลูกๆคนละเท่าๆกัน  แต่เป็นเรื่องทางแพ่ง  ทายาทสามารถตกลงกันแบ่งปันอย่างไรก็ได้  ถ้าทุกคนยินยอมพร้อมใจกัน ครับ

 ขอบคุณมากนะคะ

อย่างที่บอกว่า พ่อกับแม่มีสิทธิ์ในตัวบ้านอย่างละครึ่งเพราะเป็นสินสมรส กับ บ้านเป็นส่วนควบบนที่ดินที่เจ้าของที่ดินทุกคนเป็นเจ้าของด้วย

ตรงนี้หนูอ่านแล้วยัง งง นิดหน่อยอะค่ะ ว่าควรจะยึดอันไหนถึงจะชัดเจนที่สุดคะ

ขอบพระคุณมากๆเลยนะคะ

กรรมสิทธิ์ทับซ้อนกัน

ใช่  ก็คง งง จริง  คือกล่าวถึงเรื่องกรรมสิทธิ์ คนละอย่าง แต่ซ้อนทับกัน  คือเมื่อปลูกบ้านขณะแม่และพ่อสมรสกัน  บ้านจึงเป็นสินสมรส  ที่พ่อและมีมีกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง.....ที่บอกว่าบ้านเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น  ก็ว่ากันโดยหลักการโดยทั่วไป  ที่ปลูกบ้านบนที่ดิน  บ้านต้องเป็นส่วนควบของที่ดิน  ที่เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของ ตาม ปพพ. ม.144....  กรณีนี้ต้องถือกรรมสิทธิ์ในการเป็นสินสมรสคือ  คือบ้านเป็นสินสมรส ที่พ่อแม่เป็นเจ้ของคนละครึ่ง  ส่วนเรื่องส่วนควบ คงยังมาใช้ไม่ได้เพราะ เป็นสินสมรสของพ่อแม่แล้ว  ต้องขออภัยที่ทำให้เกิดความสับสน  เพราะไปคำนึงเรื่องส่วนควบมากเกินไป ครับ

ในข้อ4ที่บอกว่าให้ไปสำนักที่ดินแจ้งกับเจ้าหน้าที่ให้บันทึกว่าให้บ้านบนที่ดินกับลูกๆ นี่ก็คือในส่วนของกรรมสิทธิ์ของพ่อ ส่วนถ้าแม่จะมอบก็เป็นส่วนของกรรมสิทธิ์แม่ไปเลยใช่ไหมคะ อย่างงี้ต้องเสียค่าใข้จ่ายในการไปแจ้งไปบันทึกอะไรหรือเปล่าคะ แล้วถ้าไม่ได้ทำอะไรเลย อยุ่กันไปเรื่อยๆจนพ่อแม่สิ้นหมดแล้วก็ไม่ได้ไปแจ้งเรื่องกรรมสิทธิ์ใดๆเพราะพี่น้องที่บ้านตกลงอยุ่ร่วมกันได้ มันจะเป็นอะไหมคะ

จากเบื้องต้นเข้าใจมากขึ้นเยอะเลยค่ะ ขออภัยที่ถามเยอะนะคะ

 ขอบพระคุณมากๆเลยจากใจค่ะ ^^

มรดก

ถ้าไม่ทำการใดๆ  จนพ่อเสียชีวิต  กรรมสิทธิ์(บ้าน)ของพ่อ ย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ลูกๆทุกคน   อาจจะมีปัญหาตรงที่ถ้าพ่อไปสมรสใหม่ และมีบุตร  บุตรก็คงมาเรียกร้องมรดกในส่วนของพ่อได้  ถ้าจะให้ปลอดภัย  ก็ต้องให้พ่อทำพินัยกรรมมอบบ้านให้ลูกๆ    หรือไปทำบันทึกไว้ในสารบบของโฉนดแปลงนี้ว่า  พ่อแม่มอบบ้านให้ลูกๆผู้เป็นเจ้าของที่ดินทุกคน  ส่วนวิธีการและค่าใช้จ่ายต้องสอบถามเจ้าหน้าที่ที่ดินโดยตรง  เพราะเป็นระเบียบปฏิบัติ  กฎหมายเพียงเขียนหลักการไว้กว้างๆเท่านั้น  ส่วนการปฏิบัติ ต้องถามเจ้าหน้าที่  ครับ

ขอบคุณมากนะคะ :)