"ใบจอง"

ถ้าใบจองออกหลัง 15 ธันวาคม 2515  เมื่อออกเป็นโฉนด  ห้ามโอน ภายใน 10 ปี.....กรณีของคุณน่าจะใช้สิทธิตาม ป.ที่ดิน ม.58 ทวิ (3) เพื่อขอออกโฉนดที่ดินได้ ค่อยๆอ่าน  ทำความเข้าใจ  คงมีช่องทางทำได้....  ส่วนเรื่องทนาย  อย่าให้พูดเลย  ก็ไปคิดเอาเอง ครับ

ประมวลกฎหมายที่ดิน.........

 ขอบคุณมากค่ะ จะลองประสานงานกับทางกรมที่ดินดู พอดี นส 2ติดเขตป่าสวงน เลยอาจเวลานานในการออกโฉนด แต่หลังจากได้โฉนดแล้ว ภายในระยะเวลา 10 ปี สัญญาซื้อขายที่ทำไว้จะหมดอายุความมั้ยค่ะ ส่วนตัวกังวลใจตรงนี้มากว่าถ้าทางเจ้าของเสียชีวิตก่อนโอน สัญญาจะเป็นโมฃะ

"สัญญาเป็นโมฆะ"

ถ้าใช้ช่องทางตาม ม.58 ทวิ (3)  คุณจะได้โฉนดที่ดินในนามของคุณผู้ครอบครอง   แต่ถ้าให้ทายาทของผู้มีใบจอง ออกโฉนดที่ดิน  ก็ต้องติดเงื่อนไขห้ามโอนภายใน 10 ปี  แม้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้  สัญญานั้นอาจเป็นโมฆะ  เพราะทำขึ้นในช่วงที่มีการห้ามโอน  ครับ

....แนวคำพิพากษาเทียบเคียง...

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3393/2525

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยส่งมอบ การครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเป็นทายาทของนายเคน นายเคนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งออกตามใบจองลงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2515 ให้โจทก์ โดยนายเคนรับเงินจากโจทก์ไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา นายเคนสัญญาว่าจะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์ทันทีเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 และได้ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์เข้าครอบครองทำกินมา 6 ปีแล้ว เนื่องจากมีพระราชบัญญัติแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2521 ทำให้ที่ดินที่ซื้อขายสิ้นสภาพการถูกห้ามโอนกรรมสิทธิ์แล้ว โจทก์ขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้โจทก์

จำเลยให้การว่า นายเคนขายฝากที่พิพาทไว้กับโจทก์แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการขายฝากได้เพราะถูกห้ามตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 จึงได้ทำเป็นสัญญาจะซื้อขายไว้ต่อกัน สัญญานั้นทำขึ้นเพื่ออำพรางนิติกรรมขายฝากจึงเป็นโมฆะ และสัญญาจะซื้อขายนี้ที่หลีกเลี่ยงกฎหมายจึงตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน ขอให้ยกฟ้อง

วันชี้สองสถาน คู่ความขอให้ศาลชี้ขาดประเด็นเพียงข้อเดียวว่า สัญญาจะซื้อขายเป็นโมฆะหรือไม่เป็นข้อแพ้ชนะโดยไม่สืบพยาน

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อขายเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชี้แจ้งโดยกฎหมาย พิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ดินรายพิพาทเป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งออกให้เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2516 ตามใบจองลงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2515 และมีข้อกำหนดห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งบทบัญญัติของมาตรานี้ เห็นเจตนารมณ์ได้ว่าประสงค์จะปกป้องราษฎรได้สิทธิในที่ดินให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี จะจำหน่ายจ่ายโอนด้วยประการใด ๆ มิได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแม้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาก็ไม่มีสิทธินำที่ดินไปเพื่อบังคับชำระหนี้ ดังนั้น การที่โจทก์กับนายเคนผู้มีสิทธิในที่ดิน ทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย แม้จะเรียกว่าสัญญาว่าจะซื้อขายมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้ต่อมาหลังจากทำสัญญาแล้วจะได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้อยู่เดิม โดยมิให้ใช้บังคับกับการได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์อันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 ที่ได้ออกให้ก่อนวันที่ 14 ธันวาคม 2515 ก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ขึ้นได้อีก

พิพากษายืน

 ขอบคุณมากค่ะ คุณมโนธรรม เราได้ให้ทายาทผู้ถือใบจองเป็นคนออกโฉนดให้ค่ะ ตามที่ทนายเราบอก เพราะทางไม่มีความรู้ทางกฎหมายเลย เราคิดว่าเค้าจะช่วยให้ง่ายขึ้น แต่เหมือนผูกปมขึ้นมาอีก ไม่ทราบพอจะมีทางช่วยเหลือบ้างมั้ยค่ะ ถ้าคุณมโนธรรมมีทนายแถวเพชรบูรณ์แนะนำ ระบกวนด้วยนะคะ ขอบคุณอย่างสูงค่ะ