"การขายฝาก"

1. ให้ขับไล่ครอบครัวของดิฉันออกจากที่ดิน และห้ามครอบครัวของดิฉันเข้ามาเกี่ยวข้องอีก

ตอบ...ในเมื่อไม่ไถ่ถอนที่ดินจากการขายฝากตามกำหนดในสัญญา  ที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทันที  ผู้ซื้อจึงฟ้องขับไล่ให้ออกจากที่ดินได้ ครับ

2. ให้ครอบครัวของดิฉันรื้อถอนบ้านออกไป*****แต่บ้านหลังนี้เป็นบ้านที่ปลูกสร้างมาตั้งแต่รุ่นบรรพบุรุษคะอายุบ้านรวม 50 กว่าปีคะ*****

ตอบ...ตามข้อ 1... แม้บ้านจะสร้างมาเป็น 100  ปี ก็ต้องรื้อออกไป  เพราะที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแล้ว ครับ

3. ให้ศาลพิพากษาให้ครอบครัวดิฉันต้องจ่ายค่าเช่าบ้าน เดือนละ 5,000 บาท (ในกรณีที่ทางครอบเราไม่ยอมย้ายออกไป) 

ตอบ...เจ้าของที่ดิน  สามารถเรียกค่าเช่าที่ดินได้  เพราะบ้านอยู่บนที่ดินของเขา    และการเรียกร้องค่าเช่า มีนัยทางกฎหมาย  คือถ้าปล่อยให้ครอบครัวของคุณอาศัยอยู่ในที่ดินผืนนี้อีกต่อไป โดยไม่มีการเช่า  ถ้าผ่านไปเกิน 10 ปี  ครอบครัวของคุณก็อาจเรียกร้องกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ในฐานะผู้ครอบครองปรปักษ์ได้   ผู้รับซื้อที่ดินจากการขายฝาก จึงต้องเรียกค่าเช่า  เพื่อปิดปากครอบครัวของคุณ  ไม่ให้กล่าวอ้างได้ว่า  ไม่ได้อาศัยอยู่ในฐานะเจ้าของ  แต่อาศัยอยู่ในฐานะผู้เช่า   จึงอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ ดังนั้นในการฟ้องจึงมักมีคำขอท้ายฟ้องให้รื้อบ้านออกไป  หรือให้ทำส้ญญาเช่า  ซึ่งถ้าสามารถทำสัญญาเช่าได้  คุณและครอบครัว  ก็สามารถะอาศัยอยู่ต่อไปได้ในฐานะผู้เช่า  ทำให้พอมีเวลาไปหาที่อยู่ใหม่ได้ ครับ

4. พิพากษาให้ทางครอบครัวเราใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความอย่างสูงแทนโจทก์ด้วย

ตอบ...การฟ้องร้องโจทก์ก็มักใช้สิทธิเรียกร้องเช่นนี้เสมอ  ศาลอาจให้ตามคำเรียกร้อง  คือฝ่ายแพ้คดีต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด  หรือ ให้เป็น พับ  คือต่างฝ่ายต่างรับผิดค่าใช้จ่ายเอาเอง   ซึ่งเป็นดุลยพินิจของศาลเท่านั้น ครับ

 ถาม...ดิฉันรบกวนขอคำปรึกษาหน่อยคะว่าจากกรณีนี้ทางครอบครัวเราต้องย้ายออกไปอยู่ที่อื่นไหมคะ?

แต่ในสัญญาขายฝากก็ได้ระบุเอาไว้ว่า "ขายฝากเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างและที่อยู่อาศัย"

ตอบ...ในข้อกฎหมาย ครอบครัวของคุณอยู่ในฐานะเสียเปรียบ เพราะไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ถอนที่ดินจากการขายฝากตามกำหนด  ก็มีทางออกหลายทางเช่น   รื้อบ้านบ้านและย้ายไปหาที่อยู่ใหม่  หรือเจรจาขอเช่าบ้านอยู่ไปก่อน  ถ้าสามารถทำได้   ก็คงมีเวลาได้คิดวางแผนหาที่อยู่ใหม่  ถ้าเช่าเกินสามปี ควรจดทะเบียน ถ้าไม่จดทะเบียน  ก็ฟ้องร้องได้เพียงสามปี ผู้เช่าย่อมเสียเปรียบ.....และอีกประเด็นหนึ่ง  ที่คนทั่วๆไปมักยังเข้าใจผิด  เพราะไปฟังข้อมูลที่ผิดๆจากคนที่ไม่รู้จริง คือเมื่อถูกฟ้องขับไล่   ก็มักจะเกี่ยงเรื่องการขอค่าขนย้ายและค่ารื้อถอน   ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ยอมจ่าย  ก็เข้าใจผิดคิดว่า เขาทำอะไรไม่ได้   แต่ในความเป็นจริง  มีกฎหมายระบุเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจน  ตาม ป.วิแพ่ง ม.296 เบญจ เพื่อป้องกันปัญหาพวกดื้อแพ่ง  คือเมื่อศาลให้รื้อถอน   ถ้าไม่ยอมรื้อถอน  ในชั้นบังคับคดี   เจ้าพนักงานบังคับคดี สามารถรื้อบ้านออกได้เอง   และให้เจ้าของบ้านเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย   ถ้าไม่ยอมจ่าย  ก็สามารถนำวัสดุที่รื้อบ้านไปขายทอดตลาดเพื่อใช้หนี้ค่ารื้อถอนและค่าธรรมเนียม ได้  แต่ในทางปฏิบัติ   เจ้าของที่ดิน อาจยอมจ่ายค่ารื้อถอนให้  โดยยึดหลักเมตตาธรรม  ซึ่งตามกฎหมายเขาไม่มีหน้าที่ต้องจ่าย  ดังนั้นในการเจรจาก็ต้องใช้การเจรจาที่สร้างสรรค์  เผื่อเขาจะมีเมตตาช่วยเหลือบ้างตามสมควร   หรือทางออกอีกทางหนึ่ง  คือเจรจาขอซื้อที่ดินคืนจากผู้รับซื้อฝาก   ถ้าทำได้  ครอบครัวของคุณก็คงไม่ต้องเดือดร้อน  แต่เขาอาจขายในราคาที่สูงเกินเอื้อมก็ได้ ครับ