อ้างอิงจากเนื้อเรื่องเดิมที่ฉันเคยถามไป

ผู้ขายห้องชุดมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเพื่อไปขายคนอื่นในราคาสูงกว่ารึเปล่าคะ

สวัสดีค่ะ

           คือดิฉันได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 1 ห้องกับบริษัทหนึ่งได้มีการวางเงินจองไปแล้ว ตัวดิฉันเองก็ได้ติดต่อ***้เงินกับทางธนาคารและอนุมัติเรียบร้อยพร้อมทุกอย่างแล้ว รอทางบริษัทผู้ขายห้องชุดนัดโอนเท่านั้นเอง

          ซึ่งจวนจะครบ 3 เดือนตั้งแต่วันที่ดิฉันจอง ทางบริษัทผู้ขายบอกเพียงว่าให้รอนัดโอน วึ่งเวลาก็ล่วงเลยมานานแล้ว เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาในระหว่างรอดิฉันได้ให้ทางบริษัทผู้ขายทำใบอนุญาติเพื่อตกแต่งห้องขุด และดิฉันก็ตกแต่งพร้อมทุกอย่างแล้ว แต่ มีคนบอกดิฉันว่า มีคนสนใจห้องที่ดิฉันจองและขอซื้อกับทางบริษัทในราคาที่สูงกว่าที่ขายให้ดิฉันมาก (ห้องนี้เป็นห้องที่ทำเลดีมาก)

          ซึ่งราคาซื้อจริงๆอยู่ที่ 380,000 แต่ ใส่ราคาไว้ 450,000 เพื่อทำเรื่อง***้กับธนาคาร โดยใช้สัญญาจะซื้อจะขายชุดเดียว(ใส่ราคา450,000) จะมีใบเสร็จรับเงินให้อีกใบเพื่อระบุราคาซื้อที่แท้จริงคือ 380,000ให้ไว้ต่างหาก ซึ่งทางบริษัทจะทำแบบนี้ในการซื้อขายทุกห้อง มีประมาณเกือบ 200ห้อง แต่ป่านนี้แล้วยังเงียบ อ้างว่ารอเคลียร์ค่าส่วนกลางเดิมก่อน

ดิฉันเรียนถามดังนี้นะคะ

1. ผู้ขายจะบิดพริ้ว หรือโกงดิฉันเปลี่ยนเป็นขาย 450,000 ตามที่ลงในสัญญาเพื่อขอ***้ ซึ่งที่จริงตกลงไว้ที่380,000 มีหลักฐานเป็นใบเสร็จ เค้าทำได้รึเปล่าคะ ถ้าได้ดิฉันต้องทำอย่างไร(ดิฉันตกแต่งไปแล้วด้วย) ถ้าทำกับดิฉัน ก็คงจะทำกับห้องอื่นๆด้วย

2.ที่มีคนมาเสนอราคาให้สูงมากกว่าดิฉัน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาของดิฉันเพื่อไปขายให้คนอื่นรึเปล่าคะ ถ้าได้ดิฉันต้องฟ้องกลับหรือดำเนินการอย่างไร

3.ที่ดิฉันตกแต่งใป(มีพยานบุคคลว่าทางบริษัท อนุญาติและมีหนังสือยินยอม) ถ้าต้องมีการฟ้องร้องกันจริงๆ แล้วสรุปว่าทางผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ดิฉันเรียกค่าเสียหายที่ตกแต่งไปแล้วได้ไหมคะ

4. ท้ายที่สุดแล้วหากผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกแล้ะนำไปขายต่อให้คนอื่นจริง  แต่ดิฉันก็อยากได้ห้องนี้ที่ดิฉันจองไปมาก ดิฉันจะฟ้องกลับอย่างไร

ขอบพระคุณที่กรุณาค่ะ

การที่ผู้ขายยังไม่โอน ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ อาจจะมีหลายสาเหตุครับ เช่น อาจจะตกลงกับสถาบันการเงินที่สนับสนุน ไม่ได้ สถาบันการเงินที่สนับสนุน จึงยังไม่โอน หรือออาจะมาจากการจัดการเอกสารยังไม่เรียบร้อย ก็เป็นไปได้  แต่ เมื่อผู้ขาย ไม่ชี้แจงเรื่องดังกล่าวให้ผู้ซื้อ ทราบ ก็เป็นเหตุ ให้ผู้ซื้อเกิดความกังวลใจ ไปต่างๆ ได้ ซึ่ง ในกรณีของคุณ หากพร้อม ก็ควรบอกกกล่าวเป็นหนังสือ แจ้งไปยังผู้ขายเพื่อ ให้โอน แก่คุณ โดยกำหนดเวลาไว้ด้วย เช่น วันที่ ................... หรือ ให้ติดต่อกับมา เพื่อนัดหมายในการโอน ภายในกี่วัน หากไม่ติดต่อกับมา ถือว่าผิดนัด ฯลฯ เสร็จแล้ว ก็นำเรื่องไปปรึกษา สคบ. เพื่อ ให้เค้าหาทางออกให้โดยการนัดหมายให้เจ้าของโครงการมา ตกลง ว่าจะทำอย่างไร ในกรณีของคุณจะได้ตกลงกันไปได้

กรณีตามปัญหาที่ถามมา

1. ผู้ขายจะบิดพริ้ว หรือโกงดิฉันเปลี่ยนเป็นขาย 450,000 ตามที่ลงในสัญญาเพื่อขอ***้ ซึ่งที่จริงตกลงไว้ที่380,000 มีหลักฐานเป็นใบเสร็จ เค้าทำได้รึเปล่าคะ ถ้าได้ดิฉันต้องทำอย่างไร(ดิฉันตกแต่งไปแล้วด้วย) ถ้าทำกับดิฉัน ก็คงจะทำกับห้องอื่นๆด้วย

ตอบ  ผู้ขายคงไม่ทำแบบนั้นหรอก ครับ ถ้าทำ ก็สามารถพิสูจน์กันได้ครับ  , การระบุในสัญญาสูงกว่าราคาขายจริง เพื่อต้องการให้ สถาบันการเงินอนุมัติโดยเร็ว เพื่อไม้ต้องให้ผู้ซื้อ ต้องเสียเงินดาวน์   ปัญหาก็จะมีอยู่ตรงที่ สถาบันการเงินเค้ามาประเมินแล้ว ราคาห้องชุดไม่ถึง ตามที่ระบุในสัญญา ก็เลยเป็นเหตุให้ ไม่อนุมัติ เท่านั้น ครับ

2.ที่มีคนมาเสนอราคาให้สูงมากกว่าดิฉัน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาของดิฉันเพื่อไปขายให้คนอื่นรึเปล่าคะ ถ้าได้ดิฉันต้องฟ้องกลับหรือดำเนินการอย่างไร

ตอบ  ผู้ขายจะแบบนั้นก็ได้ ซึ่งคุณก็สามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายได้เช่นกันครับ

3.ที่ดิฉันตกแต่งใป(มีพยานบุคคลว่าทางบริษัท อนุญาติและมีหนังสือยินยอม) ถ้าต้อง

มีการฟ้องร้องกันจริงๆ แล้วสรุปว่าทางผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ดิฉันเรียกค่าเสียหายที่ตกแต่งไปแล้วได้ไหมคะ

ตอบ  ได้ครับ

4. ท้ายที่สุดแล้วหากผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกแล้ะนำไปขายต่อให้คนอื่นจริง  แต่ดิฉันก็อยากได้ห้องนี้ที่ดิฉันจองไปมาก ดิฉันจะฟ้องกลับอย่างไร

ตอบ  ก็ฟ้องในข้อหาผิดสัญญา เรียกค่าเสียหาย ได้คือ ในส่วนเงินที่จ่ายไปแล้ว ,ค่าตกแต่ง , ค่าส่วนต่างของราคา ที่จะต้องไปซื้อใหม่  เช่น เดิมคุณซื้อได้ ในราคา ๓๘๐,๐๐๐ บาท แต่ เมื่อผู้ขายผิดสัญญา คุณต้องไปหากซื้อ ห้องชุด ในลักษณะเดียวกัน ในราคาเดิมไม่ได้    แต่ต้องเสียในราคา ๔๕๐,๐๐๐ บาท ดังนี้ คุณเรียกค่าเสียหายจากส่วนต่างได้ ๗๐,๐๐๐ บาท ครับ

--------------------------------------------------------------

ดิฉันขอเรียนถามต่อดังนี้นะคะ

          เมื่อดิฉันถามถึงเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ตอนนี้ผู้ขายเริ่มที่จะบ่ายเบี่ยงที่จะตอบคำถามดิฉัน รวมถึงเริ่มจะโยนความรับผิดชอบกันเองไปมาแล้ว (เนื่องจากมี 3 บริษัทที่ดูแลการขายห้องชุดทั้งหมด) และไม่ยอมให้ความกระจ่างกับดิฉันซักที บอกแต่ว่าให้รอๆ ดิฉันรบกวนดังนี้นะคะ

 1. ดิฉันจึงอยากจะบอกกล่าวเป็นหนังสือตามที่ คุณ ปมุข แนะนำ แต่ดิฉันไม่ทราบว่าจะเขียน หรือ ร่างหนังสือ อย่างไรดี ต้องมีตราประทับของสำนักงานทนายความ หรือ อื่นๆหรือไม่ หลังจากยื่นหนังสือบอกกล่าวแก่ผู้ขายแล้ว ดิฉันต้องทำอน่างไรต่อ เนื่องจากดิฉันไม่มีความรู้ด้านกฎหมาย รบกวนคุณ ปมุข แนะนำด้วยนะคะ

 2.ในระหว่างที่รอการโอนห้อง(ดิฉันพร้อมตั้งนานแล้ว) ดิฉันก็ต้องเสียค่าเช่า+ค่าใช้จ่ายที่อื่นเพื่อรอเข้าอยู่ห้องนี้ ดิฉันจึงอยากให้ทางผู้ขายออกหนังสือยินยอมให้ดิฉันเข้าอยู่ก่อน (ดิฉันตกแต่งเสร็จเรียบร้อยแล้ว) ได้หรือไม่คะ 

     -ถ้าเค้ายอม ดิฉันควรหรือไม่ควรที่จะเข้าอยู่ทั้งที่ยังไม่ได้โอน

     -ถ้าเค้าไม่ยอม ค่าใช้จ่ายในระหว่างรอ(เพราะผู้ขายล่าช้า) ผู้ขายต้องออกให้ดิฉันหรือไม่คะ

3. อีกประเด็นที่ดิฉันเป็นห่วงก็คือ บริษัทผู้ขายค่อนข้างพิกลๆอยู่ ทางนิติบุคคลของคอนโดก็ยังบอกว่าแปลกๆ จะมาต้มตุ๋นกันรึเปล่าไม่รู้  ถ้าเป็นแบบนั้นจริงดิฉันต้องทำอย่างไรคะ

4.ถ้าผู้ขายยกเลิกสัญญา ห้องชุดใหม่ที่ดิฉันจะไปซื้อแล้วผู้ขายต้องจ่ายส่วนต่างให้ จำเป็นว่าจะต้องอยู่ในคอนโดเดียวกัน(ซึ่งไม่มีทำเลที่ดีๆเท่ากับห้องที่ดิฉันจองแล้ว) หรือ ที่ไหนก็ได้ที่มีขนาดพอๆกันและลักษณะคล้ายๆกัน

หมายเหตุ: คอนโดนี้เป็นแบบหลายตึก รวมกันแล้วเป็นพันห้อง ส่วนหนึ่งจะเป็นของธนาคาร อีกส่วนจะเป็นของ บริษัทผู้ขายที่เหมาซื้อมาค่ะ)

รบกวนตอบทีนะคะ.....ขอบพระคุณค่ะ