โจทก์ นายสมศักดิ์ วิภาบุษบากร

จำเลย นางสาวนิอร เจียมศิริกาญจน์ กับพวก

แพ่ง การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า (มาตรา 569)

วิธีพิจารณาความแพ่ง ห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง

(มาตรา 248 วรรคสอง)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482

โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ที่ดินแปลงดังกล่าว

มีสิ่งปลูกสร้างคือตึกแถวเลขที่ 40/5 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิของจำเลยที่ 1 โดย

มีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอน

ตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สิน

และบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพ

เรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตรา

เดือนละ 10,000 บาท นับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอน

ตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของ

โจทก์แล้วเสร็จ

จำเลยทั้งสองให้การว่า ตึกแถวเลขที่ 40/5 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่

6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ จำเลยที่ 1

ได้ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวลงบนโฉนดที่ดินเลขที่ 6442 โดยมีข้อสัญญากับ

นายวัฒนะชัยว่า เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20 ปี ให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็น

กรรมสิทธิของนายวัฒนะชัย ซึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถว

ดังกล่าวมีระยะเวลา 20 ปี โจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว

จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว โจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท

ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดิน

โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์

และส่งมอบ ที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้อง

กับที่ดินของโจทก์อีก ต่อไป

จำเลยทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า

ที่ดิน พิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของ

นายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 40 ปี

ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน 2540 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้าง

ตึกแถวบนที่ดินพิพาท มีสิทธิ นำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้

20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วว่าเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาท

ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1

กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน

เจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อม

ขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี

ด้วยการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ดังปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกา

ข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้าง

บนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจาก

ที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า

ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น

นายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการ

ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็น

ระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ให้กรรมสิทธิ์

ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิของนายวัฒนะชัย

แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็น

หนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่าง

นายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาแล้ว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง

นายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1 เท่านั้นไม่มีผลผูกพัน

โจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อ

สัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วยทั้งนี้

ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508 ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม

โจทก์ นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1 นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2 จำเลย

ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้

ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถว

ออกไปส่วนค่าเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของ

ที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป

สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1

มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดิน

ของโจทก์แล้วจึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออก

ไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น

ปัญหาข้อสุดท้ายของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์เสียหายเพียงใด

จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในแหล่งการค้า รถยนต์เข้าไม่ได้

และมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเศษ เฉพาะที่ดินพิพาท จึงไม่อาจให้เช่าได้สูงกว่า

เดือนละ 100 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ

2,000 บาท จึงสูงเกินไปนั้นเห็นว่าคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใดๆ

ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ

หนึ่งหมื่นบาท ห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมาย

วิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้

เป็นการได้เถียงดุลพินิจในการกำหนดค่าเสียหายของศาลอุทธรณ์ จึง

เป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกา

ไม่รับวินิจฉัย"

พิพากษายืน

( สุชาติ ถาวรวงษ์ - สุทธิ นิชโรจน์ - สุประดิษฐ หุตะสิงห์)

*หมายเหตุ

คำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตาม

คำสั่งศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ซึ่งตามบทบัญญัติ

ดังกล่าวให้สิทธิผู้ซื้อว่าไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของ

จำเลยเท่านั้น มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิไปโดยปลอดจากภาระผูกพันใดๆ

(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2535)

ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยความตอนหนึ่งว่า "กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎแพ่ง

และพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่นนั้น" ทำให้คิดไปว่า

ผู้ซื้อทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ไม่อยู่ในฐานะผู้รับ

โอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่ง

และพาณิชย์ มาตรา 569 ซึ่งความเห็นเช่นนี้ไม่น่าจะเป็นสิ่งที่ถูกต้อง เพราะแท้จริงแล้ว

ศาลฎีกาหาได้วางหลักไว้เช่นนั้นไม่ เป็นแต่ศาลฎีกาให้เหตุผลตามข้อเท็จจริงแห่งคดี

เป็นเรื่องๆ ไป ซึ่งผู้เขียนยังมีความเห็นว่า ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จากการ

ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็อยู่ในฐานะผู้รับโอนที่จะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ

ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย หากว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นได้ทำโดยชอบมีผลบังคับกัน

ได้ตามบทบัญญัติในลักษณะ 4 เช่าทรัพย์แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วในคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้ โจทก์ซื้อที่ดินพิพาท

จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ซึ่งเจ้าของที่ดินเดิมคือ ว. และ ว. ได้ตกลงให้

จำเลยที่ 1 เช่าโดยจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทและมีสิทธินำไปให้บุคคล

อื่นเช่าต่อได้เป็นเวลา 20 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน 2540 เมื่อ

ครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของ ว. ดังนั้น จึงเป็นที่

แน่นอนแล้วว่าขณะที่โจทก์และจำเลยทั้งสองพิพาทกันในขณะนี้ ว. ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์

ในตึกแถวที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทหากแต่ ว. จะได้กรรมสิทธิ์ในภายหน้า

เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วน

ควบของที่ดินพิพาทเพราะจำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของ ว. ตามสัญญาเช่าและ

ใช้สิทธิปลูกสร้างตึกแถวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ตึกแถว

จึงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ผู้เช่าที่พิพาทอยู่นั่นเอง จำเลยที่ 1 ย่อมมีอำนาจ

ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทไม่ใช่ซื้อ

(ขณะนั้นตึกแถวยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท) โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะผู้รับโอน

ตึกแถวที่จำเลยที่ 2 เช่า โจทก์จึงไม่จำต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อ

ผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คำวินิจฉัยของศาลฎีกาจึง

ชอบด้วยเหตุผลอย่างยิ่ง

นิติธร ศรีบุตร