ปัญหาที่ดิน

1.แม่ผมได้สิทธิ์จากทวดในการปลูกบ้านเพื่ออยู่อาศัยและเป็นร้านขายของ พื้นที่ ประมาณ 200 ตรม. จากเนื้อที่ 1ไร่กว่า ตั้งแต่ ปี 2526 (ซึ่งทวดผมยังมีชีวิตอยู่) แม่ผมได้รับสิทธิ์โดยชอบธรรมใช่ไหมครับ

ตอบ...ในความเป็นจริง แม่ย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะอาศัยอยู่ได้   แต่ในทางกฎหมาย  การไม่มีหลักฐา่นการให้สิทธิอาศัย ย่อมเสียเปรียบ

2.ตอนที่แม่ปลูกบ้านเดิมที่ดินยังไม่มีโฉนด และเปลี่ยนเป็นโฉนดเมื่อปี 2539 ซึ่งถ้านับถึงปี 2561 อยู่ที่ 22 ปีแล้วครับ อยู่แบบเปิดเผย ไม่มีการขัดแย้งไดๆ ทำกินอยู่ในที่ ทุกคนในหมู่บ้านเข้าใจหมดครับว่าเป็นบ้านแม่ผม แม่ผมสามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่  

ตอบ...จะอ้างกรรมสิทธิ์ ในการครอบครองปรปักษ์ ได้หรือไม่  ต้องดูข้อเท็จจริง เป็นกรณีๆไป  ถ้าแม่อาศัยอยู่โดยยังยอมรับว่า เป็นที่ดินของผูัอื่น (ของ ทวด หรือ ของน้า)  แม้  แม่จะครอบครองมาเกิน 10 ปี แม่ก็อ้างการครอบครองปรป้กษ์ไม่ได้....เว้นแต่จะมีข้อเท็จจริงว่า  แม่ บอกเปลี่ยนลักษณะการยึดถืออย่างชัดเจน (ตาม ปพพ. ม.1381) เช่น แม่บอกแก่น้าว่า ที่ดินนี้ เป็นของแม่  ถ้าแม่เคยบอกเช่นนั้น    อายุความจะเริ่้มนับ  ถ้าน้า ไม่โต้แย้ง หรือ ไม่ฟ้องขับไล่ ภายใน 10 ปี  แม่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์...

3.น้าได้รับมรดกเมื่อยายเสียหมดแล้ว เขาแจ้งให้รื้อย้ายบ้านออกจากที่ดินเขา ผมกับแม่ควรจะทำอย่างไรดีครับ 

ตอบ...น้าในฐานะเจ้าของที่ดิน  จึงแจ้งให้แม่รื้อบ้านออกไปได้  แต่แม่จะมีกรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ต้องเป็นไปตามข้อ 2

4.ผมกับแม่ต้องการอยู่ที่เดิมโดยการประนีประนอน โดยขอซื้อเขาในราคาประเมิน แต่หากเขาไม่ยอมขาย ควรทำอย่างไรดีครับ

ตอบ...การไกล่เกลี่ยกัน เป็นสิ่งที่ดี ที่อาจยุติปัญหาได้ โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้อง  แต่ก็มีข้อควรรระวังคือ  การที่ไปเจรจาขอซื้อที่ดินจากน้า  แสดงว่า แม่ยังยอมรับอำนาจการเป็นเจ้าของที่ดินของน้า  จึงไปเจรจาขอซื้อ  ถ้ามีการฟ้องร้องกัน ถ้าน้านำประเด็นนี้มา  เป็นข้อต่อสู้  แม่ย่อมเสียเปรียบ  เพราะการครอบครองปรปักษ์ มีหลักการว่า  1.แม่ต้องครอบครองที่ดินผู้อื่นโดยสงบ (คือเจ้าของไม่เคยโต้แย้ง)2. โดยเปิดเผย ( ใครๆก็รู้ว่าแม่คือเจ้าของ) 3. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ( ไม่ใช่ครอบครองแทนน้า...ดั้งนั้น การไปเจรจาขอซื้อจากน้า  เท่ากับแม่ยังยอมรับว่า น้ายังเป็นเจ้าของที่ดิน  แม่ไม่ได้ ครอบครองในฐานะเจ้าของ  แม่ย่อมเสียเปรียบ ในข้อกฎหมาย) และ4. แม่ครอบครองเกิน 10 ปี ตามหลักการ ข้อ  1   2   และ  4 แม่ได้เปรียบ  แต่ในข้อ 3 อาจเสียเปรียบ  ต้องระมัดระวัง  ในการเดินเกม..

5.ผมต้องรอหนังสือจากศาลซึ่งผมไม่แม่เซ็นต์เอกสารและไม่ยอมรื้อถอน หรือผมฟ้องศาลขอครอบครองแบบปรปักษ์ได้เลยหรือไม่ครับ จะเป็นจำเลยรอเขาฟ้อง หรือเป็นโจทย์ฟ้องครอบครองปรปักษ์ดีครับ แบบไหนดีกว่าครับ

ตอบ..ควรให้น้า ฟ้องขับไล่ก่อน และยื่นคำให้การและฟ้องแย้งว่า แม่ได้กรรมสิทธิ์  โดยการครอบครองปรปักษ์  ควรมีทนายความช่วยเหลือ ก็ร้องขอความช่วยเหลือ จากกองทุนยุติธรรมได้  ในแต่ละจังหวัดจะมีกองทุนนี้ ตั้งอยู่...ควรควรระวัง เมื่อแม่ถูกน้าฟ้องขับไล่  แม่ต้องยื่นคำให้การต้อสู้  ในการครอบครองปักษ์  ถ้าขาดนัด ยื่นคำให้การ  คงแพ้คดีได้ง่ายๆ...

ขอเรียนให้ทราบว่าครอบครัวผมกับน้าอยู่แบบพี่น้องมานานมากเพราะบ้านห่างกันไม่เกิน 10 เมตร จึงไม่คิดว่าว่าจะมีเหตุการแบบนี้เกิดขึ้น โดยไม่ได้คิดจะแยกโฉนดสมัยตอนที่ยายผมยังมีชีวิต ทำให้ผมเสียความรู้สึกมากครับ แม่ผมก็วิตกกังวลแกก็อายุเยอะแล้วครับ ผมสงสารแม่ผมครับ จึงเรียนมาเพื่อปรึกษาเป็นแนวทางและเพื่อปกป้องสิทธิ์ที่แม่ผมควรจะได้ ขอขอบคุณ

ตอบ...ก็ยังพอมีแนวทางแก้ไขได้  ดังที่ตอบ ใน 1-2-3-4-5  ก็พยายามตอบ ในทุกแง่มุมของกฎหมาย  ให้มากที่สุด เพราะเห็นว่า เดือดร้อนจริง...