อย่างที่บอกครับ ว่าต้องดูรายละเอียดในสัญญาครับว่า ผู้เช่า ยกทรัพย์สินส่วนใดให้ ระหว่าง อุปกรณ์ หรือส่วนควบ  ถ้าหาก เป็นอุปกรณ์ ก็สามารถถอดไปได้ กรณีเฟอร์นิเจอร์ ผม เข้าใจว่าเป็นอุปกรณ์ นะครับ ผู้เช่าถอดไปได้ ปั้มน้ำก็เหมือนกัน เป็นเครื่องอุปกรณ์ครับ  ถอดไปได้เช่นกัน และกรณีล๊อกกุญแจ ก็เหมือนกันครับ ทำไม่ได้นะครับ เป็นบุกรุก เลยนะครับ ถึงแม้จะเป็นบ้านของตัวเองก็ตาม เพราะถือว่าเป็นการรบกวนการครอบครอง ผู้เช่า ครับ ถึงแม้จะครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วก็ตาม ซึ่งหากโดนดำเนินคดีอาญาจะไม่คุ้มกันครับ ลองดูตัวอย่างคดีดังต่อไปนี้ครับ ซึ่งกว่าจะพิสูจน์กันได้ ต้องว่ากันถึง 3 ศาล ซึงไม่คุ้มกับทรัพย์สินที่ได้มาหรอกครับ

คำพิพากษาฎีกาที่ 4854/2537

โจทก์ พนักงานอัยการ สำนักงานอัยการสูงสุด

จำเลย นายปรีชา ใหญ่ไล้บาง กับพวก

แพ่ง ความสงบเรียบร้อยของประชาชน (มาตรา 150)

อาญา เจตนา บุกรุก (มาตรา 59,362)

โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362,

364,365,(2)(3),83

จำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธ

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า จำเลยทั้งสองมีความผิดตามประมวล

กฎหมายอาญา มาตรา 365(2) (3) ประกอบมาตรา 362,83 ลงโทษจำคุก

คนละ 1 ปี ปรับคนละ 2,000 บาท โทษจำคุกให้รอการลงโทษไว้มีกำหนด 2 ปี

ตามประมวลกฎหมาย มาตรา 56 ไม่ชำระค่าปรับจัดการตามประมวลกฎหมาย

อาญา มาตรา 29,30

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า"พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า นาย

บัญญัติ เช่าห้องพิพาทซึ่งเป็นห้องพักเลขที่ 406 ชามาอพาร์ทเมนต์ ถนน

รามคำแหง แขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลย

ที่ 1 มีกำหนด 6 เดือนนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2523 นายบัญญัติและ

ผู้เสียหายได้เข้าอยู่อาศัยในห้องพิพาทมาจนกระทั่งครบกำหนดตามสัญญา

และยังคงอาศัยอยู่ในในห้องพิพาทตลอดมาจนถึงวันเวลาเกิดเหตุ จำเลยที่ 1

และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 เข้าไปในห้องพิพาทแล้วตัดไฟฟ้า

(ถอดสะพานไฟฟ้า) ถอดเครื่องรับโทรศัพท์และกุญแจลูกบิดประตูออกไป

คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองกระทำความผิดตามฟ้องหรือไม่

โจทก์มีนานายบัญญัติและผู้เสียหายยังคงอาศัยอยู่ในห้องพิพาทต่อมาโดย

ชำระค่าเช่าห้องพิพาทประจำเดือนมกราคม 2534 แล้ว สำหรับค่าเช่า

ประจำเดือนกุมภาพันธ์ 2534 ได้ตกลงกับจำเลยทั้งสองให้นำเงินประกัน

การเช่าที่นายบัญญัติวางไว้วางไว้มาหักชำระ ทำให้นายบัญญัติและผู้

เสียหายมีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้จนถึงวันที่ 9 มีนาคม 2534 ส่วนจำเลย

ทั้งสองมีจำเลยทั้งสองมีจำเลยทั้งสองและนายอรพล สมุห์เงิน เป็นพยาน

เบิกความว่า เมื่อสัญญาเช่าห้องพิพาทครบกำหนดแล้ว จำเลยที่ 1 ได้บอก

เลิกสัญญาแก่นายบัญญัติและผู้เสียหายไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท และ

ไม่ยอมชำระค่าเช่า จนกระทั่งวันเกิดเหตุนายบัญญัติและผู้เสียหายก็ยัง

ไม่ยอมออกไปทั้งได้เปิดน้ำประปาและไฟฟ้า ทิ้งไว้ด้วย จำเลยทั้งสอง

เข้าไปพูดเรื่องที่มีการเปิดน้ำประปาและไฟฟ้าทิ้งไว้กับเรื่องการออก-ไป

จากห้องพิพาท นายบัญญัติบอกว่าตนจะออกไปจากห้องพิพาทดังกล่าว

แล้ว ให้จำเลยทั้งสองเอาทรัพย์สินของจำเลยทั้งสองออกไปได้ จำเลย

ทั้งสองเข้าใจโดย สุจริตว่ามีสิทธิทำได้ตามที่นายบัญญัติให้ความยินยอม

และตามหนังสือสัญญาเช่าห้อง พักเอกสารหมายเลข ล.1...

ที่โจทก์ฎีกาว่า หนังสือสัญญาเช่าห้องพักเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3 และ

ข้อ 9 กำหนดให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องเช่าและเข้ายึดครอบ

ครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลัน หากผู้เช่าผิดสัญญา เป็นเพียงข้อ

กำหนดให้ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดในทางแพ่ง มิใช่เป็นการยินยอมที่จะทำ

ให้จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดในทางอาญานั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่า

ห้องพักเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 3 ระบุว่า"ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้

เช่าภายในวันที่ 30 ของทุกๆเดือนถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอม

ให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้ หรือ

ผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องงเช่าได้โดยไม่

ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า "ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญา

แม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใดโดยพลัน

และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที" และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนด

สัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอม

ออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือ

ศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงใช้บังคับได้ นัยบัญญัติและจำเลยที่ 1

ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่นายบัญญัติด้วยแล้ว นายบัญญัติและผู้เสียหาย

ไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อนายบัญญัติไม่ยอมออกไปจากห้อง

พิพาท จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทผู้ให้เช่าจึงใช้สิทธิตาม

หนังสือสัญญาเช่าห้องพักเอกสารหมาย ล.1 ดังกล่าวได้ การกระทำตาม

ฟ้องที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตู

บานพับหน้าต่างถอดเอาสะพานไฟฟ้าและเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาท

ออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง

นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟ้งไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

(สมพงษ์ สนธิเณร-สมศักดิ์ วิธุรัติ-อัครวิทย์-สุมาวงศ์)

กำจัด พ่วงสวัสดิ์ - ย่อ

*หมายเหตุ

(1) นอกจากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยว่า

ข้อสัญญาที่ให้ผู้ให้เช่าซื้อไปยึดรถที่เช่าซื้อคืนมาได้ย่อมใช้บังคับกันได้ จึงควร

พิจารณาว่าข้อสัญญาดังกล่าวจะเป็นโมฆะหรือใช้บังคับกันได้หรือไม่ เพราะคำพิพากษา

ศาลฎีกาฉบับนี้วินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่างๆ ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรม

อันดีของประชาชน

(2) โดยหลักที่ว่าข้อสัญญาหรือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาย่อมเป็นกฎหมาย

ระหว่างคู่สัญญา (conventional law) ซึ่งมีที่มาจากการตกลงกัน (Salmond, jurisprudence,

1966, PP. 114, 124) จะตกลงยกเว้นกฎหมายเสียก็ยังได้ ถ้ามิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับ

ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่ตกเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา

151) แต่ถ้าเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ก็

เป็นโมฆะ (มาตรา 150)

(3) ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ ข้อสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ตกลงกันว่า ถ้า

ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้นั้น การ

ยึดเงินในที่นี้ก็หมายถึงให้ริบเป็นของผู้ให้เช่านั่นเอง เห็นว่าเป็นข้อตกลงที่ใช้บังคับ

กันได้ ถึงขนาดตกลงให้ริบกันก็ยังได้ มิใช่เป็นการตกลงที่ขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับ

ความสงบ ฯลฯ ไม่ตกเป็นโมฆะ จะเห็นได้จากบทบัญญัติต่างๆ ใน ป.พ.พ. (ดูมาตรา

378 (2), 574 ฯลฯ เป็นต้น)

ข้อสัญญาข้อ 9 ที่ว่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที ข้อ 10 ที่ว่าเมื่อครบ

กำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาก็ดี ผู้เช่าก็ยอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า

ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่าไม่ขัดต่อความสงบฯ นั้น ผู้บันทึกก็เห็นด้วยอีก เพราะเมื่อผิดสัญญา

ผู้ให้เช่าซื้อก็ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้อยู่แล้ว หรือเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า

ผู้เช่าก็ต้องมีหน้าที่ออกจากที่เช่าอยู่แล้ว จะอยู่ต่อไปไม่ได้

(4) แต่ข้อตกลงข้อ 3 ที่ว่า "และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้ หรือผู้เช่ายินยอม

อนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ก็ดี ข้อ 9

ที่ว่า ".....ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญา แม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิด

วัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่

และสิ่งที่เช่าได้โดยพลัน..."

ผู้บันทึกเห็นว่า เป็นข้อตกลงที่เป็นการขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วย

ความสงบฯ เพราะเป็นการทำลายสิทธิตามสัญญาโดยให้คู่สัญญาใช้กำลังป้องกันคุ้มครอง

สิทธิของตนเองโดยไม่มีกฎหมายสนับสนุน กรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 451

เป็นการขัดต่อมาตรา 451 อย่างเห็นได้ชัด จะถือว่าตามพฤติการณ์จะขอให้ศาลหรือ

เจ้าหน้าที่ช่วยเหลือให้ทันท่วงทีไม่ได้หาได้ไม่ กรณีเช่นขับไล่ผู้เช่าผู้อาศัยออกจาก

สถานที่เช่าที่อาศัย จะใช้กำลังเองโดยพลการไม่ได้ ต้องฟ้องร้องให้ศาลบังคับมิฉะนั้น

ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทน (ดูฎีกาที่ 910/2477, 1353/2482, 116/2513,

768/2521 ฯลฯ) ถ้าหากให้ใช้กำลังบังคับกันได้เอง บ้านเมืองย่อมจะเกิดความวุ่นวาย

(5) อาจมีข้อแย้งขึ้นมาทันทีว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นความยินยอมของ

ผู้เสียหายต่างหาก ความยินยอมย่อมไม่เป็นละเมิด (Volenti non fit injuria) ตาม

กลักกฎหมายทั่วไป

เราต้องเข้าใจว่า ความยินยอมเป็นพฤติการณ์หรือข้อเท็จจริง ไม่ใช่นิติกรรม

สัญญา เป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวของบุคคล ถ้าเกิดจากนิติกรรมสัญญาแล้ว

ย่อมตกเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 373) การที่ตกลงกันให้ผู้ให้เช่าทำได้ตามข้อ 3

(ใส่กุญแจห้องและให้ผู้ให้เช่าขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า) ตามข้อ 9 (เข้าครอบครอง

สถานที่) ย่อมเป็นการตกลงกันล่วงหน้าเป็นข้อความยกเว้นมิให้ลูกหนี้ต้องรับผิด

เพื่อกลฉ้อฉลตาม ป.พ.พ. มาตรา 373 จึงตกเป็นโมฆะเฉพาะข้อตกลงในส่วนดังกล่าว

(6) อย่างไรก็ดี คดีนี้เป็นคดีอาญาโดยโจทก์ฟ้องจำเลยข้อหาฐานบุกรุก ขอให้

ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 62, 364, 365 (2) (3) เมื่อพิจารณา

ถึงเจตนาในการกระทำความผิด ด้วยเหตุข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยมีความ

สำคัญผิดว่าตนมีอำนาจเข้าไปได้ แม้จะเป็นการรบกวนการครอบครองก็ตาม ย่อมถือ

ว่าจำเลยไม่มีเจตนากระทำความผิด ซึ่งเป็นข้อเท็จจริง ศาลควรยกฟ่องโจทก์เสียด้วย

เหตุนี้

ไพจิตร ปุญญพันธุ์

อะไรคือ เฟอร์นิเจอร์แนวเรโทรค๊ะ ช่วยอธิบายหน่อยค่ะ