[ หน้าแรก ] | [ เกี่ยวกับปมุขกฎหมาย ] | [ บริการของปมุขกฎหมาย ] | [ กระดานปรึกษากฎหมาย ] | [รวม Link ที่น่าสนใจ ] |
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีอายุกี่ปี | |
พ่อแม่ได้ซื้อทาวเฮ้า 1 หลังโดยใช้ชื่อพี่ชาย ส่วนผมได้เงินสดแทน ผ่านไป 6 เดือนพี่ชายจะขายให้ผมเพราะต้องย้ายไปอยู่ที่อื่น ถ้าเราทำสัญญาจะซื้อจะขายถูกต้องพร้อมใบมอบอำนาจแต่ไม่ได้ระบุวันที่ (ไม่อยากโอนกัน เพราะเสียดายค่าธรรมเนียมโอน) ไม่ทราบว่าหนังสือสัญญาจะเก็บนานได้กี่ปีที่ยังมีผลสามารถโอนได้ในอนาคต หรือมีวิธีที่ดีกว่านี้ ขอบพระคุณท่านมโนธรรมมากครับ
| |
ผู้ตั้งกระทู้ ถวิล :: วันที่ลงประกาศ 2012-09-10 09:34:30 IP : 125.24.81.115 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3298353) | |
ในเมื่อสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะ ต้องใช้อายุความ 10 ปี ตาม ปพพ. ม.164 (เดิม)(ปัจจุบันคือ ม.193/30)....อย่างไรก็ตาม ควรจดทะเบียนโอนภายในเวลาที่ไม่นานเกินควร เพราะถ้าคู่สัญญาเสียชีวิต คงเกิดปัญหาข้อกฎหมายขึ้นมาใหม่ว่า สัญญายังมีผลบังคับได้หรือไม่ ค่าธรรมเนียมในการโอนอาจจะสูง แต่ถ้าต้องฟ้องศาล ค่าใช้จ่ายอาจสูงกว่า ด้วยความปรารถนาดีครับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1624/2535
สำนักงาน การปฏิรูปที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม โจทก์
นาย วิสิษฐ์ มาลิน กู ล จำเลย
ป.พ.พ. มาตรา 164, 386
การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใดจึงต้องถือว่ามีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164 การที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ เนื่องจากโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุดนั้น ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ การบอกเลิกสัญญาไม่มีผล สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา.
________________________________
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มอบอำนาจให้นายกิตติ เป็นผู้ฟ้องและดำเนินคดีแทนจำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์โดยตกลงว่า จำเลยทั้งสองจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดนครนายก ตามวันและเวลาที่โจทก์นัดหมาย ต่อมาโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและรับชำระค่าที่ดินจากโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือแจ้งขอยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อโจทก์ โจทก์จึงแจ้งยืนยันให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยเรื่อยมา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3010 ให้แก่โจทก์หากไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง
จำเลยทั้งสองให้การว่า นายปิติพงศ์ ไม่มีอำนาจมอบให้ฟ้องคดีแทนโจทก์ไม่รับรองหนังสือมอบอำนาจท้ายฟ้อง คดีโจทก์ขาดอายุความ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับทั้งในวันซึ่งโจทก์นัดจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทนั้นเจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่อาจทำการจดทะเบียนให้ได้ และโจทก์ก็มิได้ชำระราคาที่ดินพิพาทให้จำเลย ถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทยกเลิกกันไป ซึ่งจำเลยทั้งสองก็มีหนังสือแจ้งยืนยันขอเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3010 แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาแทน ทั้งนี้โดยโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินให้จำเลยทั้งสองไร่ละ 1,951 บาท และเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3010 หมู่ 11ตำบลบ้านพริก อำเภอบ้านนา จังหวัดนครนายก เมื่อวันที่ 20พฤศจิกายน 2528 จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ โจทก์และจำเลยได้ไปติดต่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 6 มิถุนายน 2529 แต่เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้เนื่องจากโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุด ต่อมาจำเลยทั้งสองมีหนังสือบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองว่ายังประสงค์จะรับโอนที่ดินและชำระเงินเมื่อสำนักงานที่ดินจังหวัดนครนายกดำเนินการออกใบแทนโฉนดเสร็จโดยจะแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบ แต่จำเลยทั้งสองตอบปฏิเสธอ้างว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ คดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่และจำเลยทั้งสองยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายอยู่หรือไม่
โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองให้การไว้ว่านายปิติพงศ์ พึ่งบุญ ณ อยุธยา ไม่มีอำนาจมอบให้ฟ้องคดีแทนโจทก์แต่จำเลยทั้งสองได้ฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจไม่ได้ระบุชัดว่าฟ้องจำเลยทั้งสองเรื่องอะไร โจทก์นำสืบเพียงแต่ผู้รับมอบอำนาจเบิกความว่าได้รับมอบอำนาจให้ฟ้องคดีเท่านั้น จึงยังรับฟังไม่ได้ในข้อนี้นั้น ฎีกาของจำเลยไม่ตรงประเด็นกับที่จำเลยทั้งสองให้การไว้ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งไม่มีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใด ต้องถือว่ามีกำหนดอายุความ 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 คดีของโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ และการที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์จำเลยทั้งสองโดยอ้างว่า โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุดนั้นมิใช่เป็นความผิดของโจทก์ จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญายังไม่ได้ จำเลยทั้งสองจึงจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ การบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ย่อมไม่มีผลสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา..."
พิพากษายืน.
( อัมพร ทองประยูร - ก้าน อันนานนท์ - อุดม เฟื่องฟุ้ง )ในเมื่อ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2012-09-10 14:16:53 IP : 101.51.170.45 |
ความคิดเห็นที่ 2 (3298422) | |
ขอบคุณมากครับท่าน | |
ผู้แสดงความคิดเห็น จขกท. วันที่ตอบ 2012-09-11 14:11:10 IP : 101.108.87.122 |
ความคิดเห็นที่ 3 (3798143) | |
สัญญาจะซื้อขายที่ดิน มีอายุของใบสัญญา กี่ปี แล้วท้า เจ้าของที่ดินจะมาขอเปลียนเป็นสัญญาเช่าที่แทนได้หรือไม่ (หลังจากทำสัญญามา3ปีแล้ว | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ธนาธิป วันที่ตอบ 2015-04-15 14:04:41 IP : 1.47.73.254 |
[1] |
Copyright © 2010 All Rights Reserved. |
Visitors : 1088204 |