[ หน้าแรก ] | [ เกี่ยวกับปมุขกฎหมาย ] | [ บริการของปมุขกฎหมาย ] | [ กระดานปรึกษากฎหมาย ] | [รวม Link ที่น่าสนใจ ] |
การทำจดหมายโอนกรรมสิทธิ์ร่วมกัน | |
สอบถามค่ะ เนื้อเรื่องมีอยู่ว่า คุณยายมีลูกทั้งหมด 3 คน มีอสังหาริมทรัพย์ (คือบ้าน พร้อมที่ดิน) คุณยายมี ลูกทั้งหมด 3 คน ประกอบด้วย ( 1.ลูกสาวคนโต 2.ลูกชายคนกลาง และลูกชายคนเล็ก ) ลูกชายคนเล็กมีภรรยา ซึ่งมีนิสัยที่ไม่ดี ชอบนินทาว่าร้ายคนในครอบครัว คือเหมือนกับว่าเอาเรื่องในครอบครัวมานินทา และชอบเอาคนนอกบ้านเข้ามาอาศัย ทางดิฉันกังวลว่าภรรยาของลูกชายคนเล็กจะมาก้าวก่ายทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่คุณยายสิ้นไป ( ทุกวันนี้ คุณยายมีสุขภาพไม่แข็งแรง แถมยังไม่ได้แบ่ง อสังหาริมทรัพย์ ) ซึ่งปัจจุบันเป็นชื่อคุณยาย หากมีความต้องการให้คุณยาย ร่างจดหมาย (พิมพ์เอกสาร) เพื่อให้มีการยกอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินพร้อมบ้าน) โดยโอนกรรมสิทธิ์ที่ลูกทั้ง 3 คนมีสิทธิ์ร่วมกัน คือ ไม่ว่าทำอะไรกับที่ดินและบ้านต้องให้มีชื่อยินยอม ทั้ง 3 คน หรือ 2 ในสาม (เฉพาะ ลูกของคุณยายเท่านั้น ) คำถาม 1. อยากทราบว่าเนื้อหาที่จะเขียนจดหมาย ต้องร่างอย่างไรให้รัดกุม เพื่อไม่ให้ภรรยาคนที่ 3 ไม่สามารถมายุ่งเกี่ยวได้ 2. จดหมายที่จะเขียนนี้จะมีผลเมื่อคุณยายสิ้นใจ (ปัจจุบันคุณยายยังอยู่แต่สุขภาพไม่แข็งแรง) 3. จดหมายดังกล่าวสามารถเขียนขึ้นมาโดยที่ลูกชายคนที่ 3 ไม่ต้องรับรู้ได้หรือไม่ (เนื่องจาก ลูกชายคนที่ 3 นี้ ติดภรรยามาก ไม่ว่าภรรยาจะพูดอะไรเชื่อหมด แต่กระทั่งคุณยายว่ากล่าวตักเตือนก็ไม่เชื่อฟัง ดิฉันจึงกลัวว่า อนาคต หลังจากคุณยายสิ้น ปัญหาจะเกิดขึ้น) 4. มีคำแนะนำใดๆ หรือสงสัย ปัญหาีที่ดิฉันเล่า เขียนมาแนะนำได้ค่ะ ขอบคุณมากค่ะ
| |
ผู้ตั้งกระทู้ จีจี้ (i_am_girl55-at-hotmail-dot-com) :: วันที่ลงประกาศ 2012-11-26 17:43:53 IP : 58.9.2.65 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3303677) | |
1. อยากทราบว่าเนื้อหาที่จะเขียนจดหมาย ต้องร่างอย่างไรให้รัดกุม เพื่อไม่ให้ภรรยาคนที่ 3 ไม่สามารถมายุ่งเกี่ยวได้
ตอบ....ควรให้ยายโอนกรรมสิทธิ์ ในบ้านและทีดิน ให้ลูกทั้งสามเพื่อป้องกันปัญหาครับ
2. จดหมายที่จะเขียนนี้จะมีผลเมื่อคุณยายสิ้นใจ (ปัจจุบันคุณยายยังอยู่แต่สุขภาพไม่แข็งแรง)
ตอบ....ถ้าจะให้มีผลต่อเมื่อ ยายเสียชีวิตแล้ว ก็ต้องทำพินัยกรรมไว้ ซึ่งพินัยกรรมมีหลายแบบ ถ้ายายสามารถเขียนหนังสือเองได้ ก็ให้ท่านเขียนพินัยกรรมขึ้นเองทั้งฉบับ โดยระบุให้ลูกทั้ง สามคน รับมรดกร่วมกัน ถ้ายายไม่สะดวกจะเขียนเอง ก็ทำพินัยกรรมที่ใช้แบบพิมพ์ได้ แต่ขั้นตอนสำคัญเมื่อยายจะลงลายมือชื่อในพินัยกรรม ต้องมีพยานสองคน และพยานสองคนนั้นต้องลงลายมือชื่อรับรอง ในขณะนั้นด้วย หรือพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมือง ต้องไปแจ้งที่อำเภอให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการให้ พินัยกรรมแบบนี้น่าจะปลอดภัยที่สุด เพราะมีเจ้าหน้าที่ดูแลช่วยเหลือในการทำพินัยกรรม(ถ้าเจ้าหน้าที่มีความรับผิดชอบ)...แบบพินัยกรรม ดาวน์โหลดได้ในกูเกิ้ล
3. จดหมายดังกล่าวสามารถเขียนขึ้นมาโดยที่ลูกชายคนที่ 3 ไม่ต้องรับรู้ได้หรือไม่ (เนื่องจาก ลูกชายคนที่ 3 นี้ ติดภรรยามาก ไม่ว่าภรรยาจะพูดอะไรเชื่อหมด แต่กระทั่งคุณยายว่ากล่าวตักเตือนก็ไม่เชื่อฟัง ดิฉันจึงกลัวว่า อนาคต หลังจากคุณยายสิ้น ปัญหาจะเกิดขึ้น)
ตอบ...การทำพินัยกรรม ไม่จำเป็นต้องให้ใครทราบก็ได้ แต่พยานต้องไม่เป็นผู้มีส่วนได้เสียในการทำพินัยกรรมครับ
4. มีคำแนะนำใดๆ หรือสงสัย ปัญหาี ที่ดิฉันเล่า เขียนมาแนะนำได้
ตอบ....แม้จะคิดการป้องกันไว้ดีเพียงใดก็ตาม ถ้าคนจะมีปัญหา ก็ย่อมมีปัญหาวันยังค่ำ เช่นอ้างว่าพินัยกรรมปลอม หรือไม่สมบูรณ์ ถ้ามีการฟ้องร้อง ก็คงมีคดียืดเยื้อยาวนาน ซึ่งย่อมเสียเงินและเสียเวลาไม่น้อยแน่นอน ดังนั้นควรขอร้องให้ยายแบ่งทรัพย์สินให้บุตรสามคนให้เรียบร้อย โดยรังวัดออกเป็นสามแปลง โอนให้ลูกคนละแปลง ถ้ายายเกรงปัญหาว่า เมื่อโอนทรัพย์สินให้บุตรแล้ว จะถูกบุตรทอดทิ้งไม่เหลียวแล ก็มีทางป้องกันได้ คือเมื่อยายโอนให้บุตรแต่ละคน ก็ให้ยายจดทะเบียน สงวน “สิทธิเก็บกิน”ไว้ตลอดชีวิตของยาย แม้โอนไปแล้ว ยายยังสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชนในที่ดินได้ เช่น เก็บค่าเช่า หรือทำกินได้ ตลอดชีวิต เมื่อยายเสียชีวิต กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของบุตร ไม่ต้องมาแบ่งปันมรดกกันภายหลังให้ยุ่งยาก.....สอบถามเรื่อง การจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน กับเจ้าหน้าที่ที่ดินได้ ซึ่งสามารถทำได้สะดวก ค่าใช้จ่ายไม่มาก และแก้ปัญหาได้แน่นอนครับ......กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเทียบเคียง….
…..ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์....
มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อัน เป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่ง ทรัพย์สินนั้น
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวง ประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3019/2528
นางสาวเง็กเอ็ง แซ่ตัน โจทก์
นางบ้วย แซ่ล้อ กับพวก จำเลย
ป.พ.พ. มาตรา 537, 538, 559, 566, 570, 1417
ป.วิ.พ. มาตรา 55
บ้านและที่ดินพิพาทเป็นของ ส. ซึ่งได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โจทก์ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านและที่ดินพิพาทเป็นการจัดการทรัพย์สินโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
สัญญาเช่ามีใจความว่า โจทก์ยอมให้จ.เช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้าขาย เมื่อผู้เช่าเลิกกิจการค้าแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเซ้งได้ภายในกำหนด 10 ปีเมื่อพ้นกำหนด 10 ปี แล้วผู้เช่าจะเซ้งหรือรื้อถอนไม่ได้ อาคารและสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้เว้นแต่ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญา ย่อมหมายความว่า โจทก์ยอมให้ จ. เช่าที่ดินพิพาทและโอนสิทธิการเช่าได้ภายในกำหนด 10 ปีเพื่อตอบแทนที่ จ. ปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทแล้วยกให้โจทก์เมื่อครบ 10 ปีสัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลา 10 ปี และข้อสัญญาที่ว่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้จึงใช้บังคับได้ภายใน 10 ปี เช่นกัน
สัญญาต่างตอบแทนสิ้นสุดแล้ว จ.ยังคงอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อ จ.ตายสัญญาเช่าจึงระงับ จำเลยทั้งสามเช่าบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่าไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อปรากฏว่านับแต่วันที่จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 2 เดือน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้
________________________________
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2494 นายจี่เซียง สามีจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นบิดาจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อปลูกสร้งบ้านโดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่า แต่มีข้อสัญญาว่าเมื่อครบ 10 ปี ให้กรรมสิทธิ์ในบ้านดังกล่าวตกเป็นของโจทก์ นายจี่เซียงได้ครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวในฐานะผู้เช่าจนถึงแก่กรรมเมื่อ พ.ศ. 2522 สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลง หลังจากนั้นจำเลยทั้งสามได้เช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวต่อโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่าและทำสัญญาเช่าไว้ ต่อมาโจทก์โอนบ้านและที่ดินดังกล่าวให้ ส. และ ส.จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในบ้านและที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ไว้ตลอดชีวิต โจทก์และ ส. บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ทั้งจำเลยค้างชำระค่าเช่า ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเสียหาย
จำเลยทั้งสามให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายจี่เซียงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ทั้งโจทก์สัญญาว่าเมื่อนายจี่เซียงยังทำการค้าขายอยู่ในบ้านพิพาท โจทก์จะฟ้องขับไล่ไม่ได้เมื่อนายจี่เซียงตายไปสัญญาดังกล่าวก็ไม่เลิก จำเลยทั้งสามเป็นทายาทย่อมรับช่วงสิทธิการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ไม่ยอมรับและเก็บค่าเช่าจากจำเลย จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกร้องค่าเช่า
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองและให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ขณะฟ้องบ้านและที่ดินพิพาทเป็นของนางสาวสมพรซึ่งได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินพิพาทตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 บัญญัติไว้ การฟ้องคดีนี้เป็นการจัดการทรัพย์สินที่พิพาท โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสาม
การที่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายจี่เซียงมีใจความว่า โจทก์ยอมให้นายจี่เซี่ยงเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้าขาย เมื่อผู้เช่าเลิกกิจการค้าแล้วผู้ใหเช่ายอมให้ผู้เช่าเซ้งได้ภายในกำหนด 10 ปี เมื่อพ้นกำหนด10 ปีแล้ว ผู้เช่าจะเซ้งหรือรื้อถอนไม่ได้ อาคารและสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้ เว้นแต่ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญานั้น ย่อมมีความหมายว่าโจทก์ยอมให้นายจี่เซียงเช่าที่ดินพิพาทเพื่อตอบแทนที่นายจี่เซียงรับจะปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทแล้วยกให้โจทก์เมื่อพ้นกำหนด 10 ปี ส่วนนายจี่เซียงยอมยกอาคารที่ปลูกสร้างให้แก่โจทก์เพื่อตอบแทนที่โจทก์ยอมให้เช่าที่ดินและให้โอนสิทธิการเช่าได้ภายในกำหนด 10 ปี จึงเห็นได้ว่าสัญญาต่างตอบแทนนี้มีกำหนดเวลา 10 ปี ตามสัญญาข้อ 4 ที่ว่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้จึงใช้บังคับได้ภายใน 10 ปีเช่นกัน เมื่อพ้นกำหนด 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาอาคารที่นายจี่เซียงปลูกสร้างในที่ดินพิพาทจึงตกเป็นของโจทก์และสัญญาต่างตอบแทนสิ้นสุดลงที่นายจี่เซียงยังคงอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่าจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อนายจี่เชียงตาย สัญญาเช่าจึงระงับ จำเลยทั้งสามเป็นผู้เช่าบ้านและที่ดินต่อมาโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566เมื่อปรากฏว่านับแต่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2524ถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 2 เดือนแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสาม
พิพากษายืน
( อุทิศ บุญชู - ศักดิ์ สนองชาติ - สุรัตน์ ศรีอนุพันธุ์ )
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2012-11-27 04:45:13 IP : 101.51.162.37 |
ความคิดเห็นที่ 2 (3303680) | |
ขอบคุณสำหรับคำแนะนำค่ะ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น จีจี้ วันที่ตอบ 2012-11-27 08:28:10 IP : 58.9.2.65 |
[1] |
Copyright © 2010 All Rights Reserved. |
Visitors : 1088265 |