[ หน้าแรก ] | [ เกี่ยวกับปมุขกฎหมาย ] | [ บริการของปมุขกฎหมาย ] | [ กระดานปรึกษากฎหมาย ] | [รวม Link ที่น่าสนใจ ] |
ขอคำปรึกษาค่ะ | |
ดิฉันจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเจ้าของต้องการขาย แต่เจ้าของที่ดินคงจะปฏิเสธไม่ขายให้ดิฉัน เนื่องจากเจ้าของที่ดินอยากจะขายที่ดินให้แก่คนอื่น ด้วยเหตุผลความจำเป็นที่ดิฉันต้องการซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอย่างมาก แต่คงไม่สามารถไปติดต่อขอซื้อจากเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ จึงขอรบกวนปรึกษาประเด็นต่อไปนี้ 1.หากดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันดำเนินการซื้อที่ดินดังกล่าวแทน โดยไม่ใส่ชื่อญาติคนดังกล่าวในโฉนดที่ดิน เนื่องจากต้องการให้โฉนดที่ดินเป็นชื่อของดิฉัน จะสามารถกระทำได้หรือไม่ ขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะ ขั้นตอน รายละเอียดเกี่ยวกับการที่ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติดำเนินการซื้อขายที่ดินดังกล่าวแทน ว่าในทางปฏิบัติจริง เขาทำกันอย่างไร จะต้องทำในลักษณะใดที่ไม่เกิดปัญหาผลทางกฎหมายภายหลัง 2. เอกสารที่ต้องใช้ในการให้ญาติของดิฉันซื้อขายที่ดินแทน มีอะไรบ้างค่ะ เจ้าของที่ดิน และผู้ซื้อที่ดิน ต้องเขียนข้อความอะไรไปบ้างในเอกสารต่าง ๆ ต้องระบุข้อความอะไรเป็นพิเศษ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาข้อผิดพลาดตามมาภายหลัง และทั้งสองฝ่ายต้องลงลายมือชื่อในเอกสารใดบ้างค่ะ อย่างไรค่ะ 3. หากต้องใช้ใบมอบอำนาจ ขอเรียนถามว่า 3.1.ดิฉันในฐานะ ผู้ซื้อต้องจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติไปซื้อ หรือเจ้าของที่ดินในฐานะผู้ขายต้องจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันมีอำนาจนำที่ดินไปขาย 3.2. ข้อความในใบมอบอำนาจควรระบุรายละเอียดอะไรบ้าง มีข้อความอะไรที่ต้องระบุเป็นพิเศษหรือไม่ มีข้อควรระมัดระวังเรื่องอะไรบ้างไหมค่ะ 3.3 กรณีเจ้าของที่ดินจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันเป็นผู้รับมอบอำนาจไปดำเนินการขายที่ดิน ข้อความในใบมอบอำนาจดังกล่าวจะระบุเพียงการมอบอำนาจให้ไปจัดการขาย โดยไ ม่ระบุว่าขายที่ดินให้แก่ใครได้หรือไม่ (เพื่อไม่ต้องการให้เจ้าของที่ดินทราบว่าที่ดินถูกขายให้แก่ใคร) 3.4. ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันเข้ามาซื้อที่ดินแทนดิฉัน ขอเรียนถามท่านว่า ญาติของดิฉันจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินให้ดำเนินการขาย หรือจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากดิฉันให้ไปดำเนินการซื้อที่ดิน หรือญาติของดิฉันต้องเป็นผู้รับมอบอำนาจในสองฐานะกล่าวคือจากทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อที่ดิน 4. เมื่อดิฉันส่งเงินค่าที่ดินให้ญาติของดิฉันไปดำเนินการชำระให้แก่เจ้าของที่ดิน ในเวลานั้น ญาติของดิฉันจะมีเพียงใบมอบอำนาจที่เจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันมีอำนาจขายที่ดิน ดังนั้นจะเป็นการเสี่ยงต่อการสูญเงินเปล่า เนื่องจากยังไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน หรือถ้าเจ้าของที่ดินจะมอบโฉนดที่ดินให้แก่ญาติของดิฉันยึดถือไว้ ดิฉันคิดว่าก็ยังเสี่ยงต่อการสูญเงินเปล่าอยู่ เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมาย จึงขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะว่า ในฐานะผู้ซื้อที่ดินผ่านการมอบอำนาจเช่นนี้ก่อนการชำระเงินค่าที่ดิน ควรจะดำเนินการอย่างไร ทั้งในด้านเอกสารหรือการประกันความเสี่ยงในลักษณะที่ว่าผู้ซื้อชำระเงินค่าที่ดินไปแล้ว ผู้ขายไม่ยินยอมโอนที่ดินภายหลัง เช่น ผู้ขายอาจอ้างว่าใบมอบอำนาจไม่ชอบ หรืออ้างว่าสำคัญผิดในตัวผู้ซื้อ 5. กรณีเจ้าของที่ดินจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันดำเนินการขายที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว ขณะเดียวกันถ้าเจ้าของที่ดินจะไปดำเนินการลักลอบขายที่ดินแปลงเดียวกันนี้ให้แก่บุคคลอื่น เพื่อเจ้าของที่ดินจะได้เงินสองต่อกล่าวคือได้เงินจากดิฉันผ่านทางญาติของดิฉันและได้เงินจากบุคคลอื่นอีก โดยเจ้าของที่ดินอาจพาบุคคลอื่นไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน กรณีเช่นนี้จะเกิดปัญหาว่า ระหว่างดิฉันที่มีเพียงใบมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินผ่านทางญาติของดิฉันให้มีอำนาจขายที่ดินได้ กับ บุคคลอื่นซึ่งเขาเข้ามาติดต่อซื้อที่ดินโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน ใครจะมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่ากัน ประเด็นปัญหานี้ ดิฉันจะหาทางป้องกันอย่างไรได้บ้างค่ะ 6. การซื้อขายที่ดินผ่านการมอบอำนาจตามที่กล่าวมา มีข้อเสีย หรือ ข้อควรระมัดระวัง หรือความเสี่ยงประการใดบ้าง ขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะด้วยค่ะ 7. ตามกรณีที่ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันเข้าซื้อที่ดินโดยไม่ให้เจ้าของที่ดินรู้ว่าดิฉันเป็นผู้ซื้อดังได้กล่าวมา เจ้าพนักงานที่ดินจะดำเนินการเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวให้ได้ทันทีหรือไม่ค่ะ หรือต้องมีการตรวจสอบข้อเท็จจริง เอกสารใดๆ ก่อน จะมีอุปสรรคใดทำให้การดำเนินการไม่บรรลุผลบ้างหรือไม่ ดิฉันควรให้ญาติของดิฉันในฐานะผู้รับมอบอำนาจชี้แจงกับเจ้าพนักงานที่ดินอย่างไร เพื่อให้การซื้อขายที่ดินครั้งนี้เป็นผลสำเร็จ โดยสามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ถูกต้องตามกฎหมาย 8. หากเจ้าของที่ดินได้ทราบภายหลังว่าแท้จริงแล้วดิฉันเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเจ้าของที่ดินต้องการขายให้คนอื่น ดังนั้นเจ้าของที่ดินจะมาขอเพิกถอนการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิฉันได้มา จะสามารถกระทำได้หรือไม่ เคยมีแนวคำพิพากษา หรือคำวินิจฉัย เกี่ยวกับกรณีนี้บ้างหรือไม่ค่ะ เจ้าของที่ดินจะอ้างเหตุสำคัญผิดได้หรือไม่ค่ะ ท้ายที่สุดนี้ ขอเรียนว่า ดิฉันมีเจตนาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยได้เตรียมเงินเป็นค่าที่ดินไว้ครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว โดยตั้งใจจะให้การซื้อขายที่ดินครั้งนี้เป็นไปโดยถูกต้องสมบูรณ์ตามกฎหมาย ด้วยหวังว่าการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะไม่เกิดปัญหาทั้งในปัจจุบัน หรืออนาคต โดยในเบื้องต้นนี้ จำเป็นต้องขอความอนุเคราะห์จากท่านช่วยชี้แนะ แนวทาง ความเป็นไปได้ ข้อควรระมัดระวัง หรือหากท่านจะกรุณาให้คำแนะนำเพิ่มเติมประการใด ก็จะเป็นพระคุณอย่างสูง
| |
ผู้ตั้งกระทู้ วณิชชา :: วันที่ลงประกาศ 2010-02-09 13:19:58 IP : 203.114.122.27 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3153197) | |
-คุณคงผ่านประสบการณ์ในการซื้อขายที่ดินมามากพอสมควร จึงเกิดอาการวิตก บางทีอาจเกร็งจนเกินไป บางทีมันก็ไม่ได้ร้ายแรงอะไรเกินไปนัก อย่าหวาดวิตกเกินไปเลยครับ......ขอแนะนำง่ายๆ ก็ควรให้ญาติที่คุณไว้วางใจ ไปติดต่อผู้ขาย ให้เขาทำใบมอบอำนาจให้ญาติของคุณขายที่ดิน ญาติของคุณก็สามารถนำใบมอบอำนาจพร้อมโฉนดที่ดินมาโอนขายให้คุณได้..โดยคุณไปจ่ายเงินเองที่สำนักงานที่ดิน......ปัญหาที่มีคือทำอย่างไรเขาจะไว้วางใจ ทำใบมอบอำนาจให้ญาติของคุณ อาจต้องมีการจ่ายมัดจำก่อนหรือวิธีการอื่นที่ทำให้เขาไว้วางใจ.....ระหว่างคุณกับญาติ ถ้าไม่วางใจกัน ก็สามารถทำสัญญาลักษณะตัวแทนตัวการ ให้เขาไปซื้อที่ดินให้......แต่ถึงแม้จะมีการป้องกันไว้อย่างดี ถ้าเจอคนที่มีจิตไม่บริสุทธิ์ ก็ย่อมหาช่องทางโกงเราได้เสมอครับ.... | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ผู้เฒ่า วันที่ตอบ 2010-02-09 15:22:57 IP : 113.53.103.253 |
[1] |
Copyright © 2010 All Rights Reserved. |
Visitors : 1088211 |