เรียน  ขอความกรุณาช่วยชี้แนะ จะเป็นพระคุณยิ่งค่ะ

           ดิฉันจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเจ้าของต้องการขาย แต่เจ้าของที่ดินคงจะปฏิเสธไม่ขายให้ดิฉัน  เนื่องจากเจ้าของที่ดินอยากจะขายที่ดินให้แก่คนอื่น  ด้วยเหตุผลความจำเป็นที่ดิฉันต้องการซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอย่างมาก  แต่คงไม่สามารถไปติดต่อขอซื้อจากเจ้าของที่ดินโดยตรงได้  จึงขอรบกวนปรึกษาประเด็นต่อไปนี้

1.หากดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันดำเนินการซื้อที่ดินดังกล่าวแทน โดยไม่ใส่ชื่อญาติคนดังกล่าวในโฉนดที่ดิน เนื่องจากต้องการให้โฉนดที่ดินเป็นชื่อของดิฉัน  จะสามารถกระทำได้หรือไม่  

     ขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะ ขั้นตอน รายละเอียดเกี่ยวกับการที่ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติดำเนินการซื้อขายที่ดินดังกล่าวแทน ว่าในทางปฏิบัติจริง เขาทำกันอย่างไร  จะต้องทำในลักษณะใดที่ไม่เกิดปัญหาผลทางกฎหมายภายหลัง  

    2. เอกสารที่ต้องใช้ในการให้ญาติของดิฉันซื้อขายที่ดินแทน มีอะไรบ้างค่ะ        

        เจ้าของที่ดิน และผู้ซื้อที่ดิน ต้องเขียนข้อความอะไรไปบ้างในเอกสารต่าง ๆ  ต้องระบุข้อความอะไรเป็นพิเศษ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาข้อผิดพลาดตามมาภายหลัง และทั้งสองฝ่ายต้องลงลายมือชื่อในเอกสารใดบ้างค่ะ อย่างไรค่ะ

       3. หากต้องใช้ใบมอบอำนาจ   ขอเรียนถามว่า

            3.1.ดิฉันในฐานะ ผู้ซื้อต้องจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติไปซื้อ  หรือเจ้าของที่ดินในฐานะผู้ขายต้องจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันมีอำนาจนำที่ดินไปขาย

            3.2. ข้อความในใบมอบอำนาจควรระบุรายละเอียดอะไรบ้าง  มีข้อความอะไรที่ต้องระบุเป็นพิเศษหรือไม่   มีข้อควรระมัดระวังเรื่องอะไรบ้างไหมค่ะ 

        3.3 กรณีเจ้าของที่ดินจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันเป็นผู้รับมอบอำนาจไปดำเนินการขายที่ดิน ข้อความในใบมอบอำนาจดังกล่าวจะระบุเพียงการมอบอำนาจให้ไปจัดการขาย โดยไ ม่ระบุว่าขายที่ดินให้แก่ใครได้หรือไม่ (เพื่อไม่ต้องการให้เจ้าของที่ดินทราบว่าที่ดินถูกขายให้แก่ใคร)

           3.4. ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันเข้ามาซื้อที่ดินแทนดิฉัน  ขอเรียนถามท่านว่า ญาติของดิฉันจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินให้ดำเนินการขาย  หรือจะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากดิฉันให้ไปดำเนินการซื้อที่ดิน  หรือญาติของดิฉันต้องเป็นผู้รับมอบอำนาจในสองฐานะกล่าวคือจากทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อที่ดิน

    4.  เมื่อดิฉันส่งเงินค่าที่ดินให้ญาติของดิฉันไปดำเนินการชำระให้แก่เจ้าของที่ดิน  ในเวลานั้น ญาติของดิฉันจะมีเพียงใบมอบอำนาจที่เจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันมีอำนาจขายที่ดิน ดังนั้นจะเป็นการเสี่ยงต่อการสูญเงินเปล่า เนื่องจากยังไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน  หรือถ้าเจ้าของที่ดินจะมอบโฉนดที่ดินให้แก่ญาติของดิฉันยึดถือไว้  ดิฉันคิดว่าก็ยังเสี่ยงต่อการสูญเงินเปล่าอยู่ เพราะยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามกฎหมาย  จึงขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะว่า ในฐานะผู้ซื้อที่ดินผ่านการมอบอำนาจเช่นนี้ก่อนการชำระเงินค่าที่ดิน ควรจะดำเนินการอย่างไร ทั้งในด้านเอกสารหรือการประกันความเสี่ยงในลักษณะที่ว่าผู้ซื้อชำระเงินค่าที่ดินไปแล้ว ผู้ขายไม่ยินยอมโอนที่ดินภายหลัง เช่น ผู้ขายอาจอ้างว่าใบมอบอำนาจไม่ชอบ หรืออ้างว่าสำคัญผิดในตัวผู้ซื้อ

    5. กรณีเจ้าของที่ดินจัดทำใบมอบอำนาจให้ญาติของดิฉันดำเนินการขายที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว ขณะเดียวกันถ้าเจ้าของที่ดินจะไปดำเนินการลักลอบขายที่ดินแปลงเดียวกันนี้ให้แก่บุคคลอื่น เพื่อเจ้าของที่ดินจะได้เงินสองต่อกล่าวคือได้เงินจากดิฉันผ่านทางญาติของดิฉันและได้เงินจากบุคคลอื่นอีก โดยเจ้าของที่ดินอาจพาบุคคลอื่นไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน  กรณีเช่นนี้จะเกิดปัญหาว่า ระหว่างดิฉันที่มีเพียงใบมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินผ่านทางญาติของดิฉันให้มีอำนาจขายที่ดินได้ กับ บุคคลอื่นซึ่งเขาเข้ามาติดต่อซื้อที่ดินโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน  ใครจะมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวดีกว่ากัน ประเด็นปัญหานี้ ดิฉันจะหาทางป้องกันอย่างไรได้บ้างค่ะ

       6. การซื้อขายที่ดินผ่านการมอบอำนาจตามที่กล่าวมา มีข้อเสีย หรือ ข้อควรระมัดระวัง หรือความเสี่ยงประการใดบ้าง ขอความกรุณาท่านช่วยชี้แนะด้วยค่ะ

       7.  ตามกรณีที่ดิฉันจะมอบหมายให้ญาติของดิฉันเข้าซื้อที่ดินโดยไม่ให้เจ้าของที่ดินรู้ว่าดิฉันเป็นผู้ซื้อดังได้กล่าวมา  เจ้าพนักงานที่ดินจะดำเนินการเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวให้ได้ทันทีหรือไม่ค่ะ หรือต้องมีการตรวจสอบข้อเท็จจริง  เอกสารใดๆ ก่อน  จะมีอุปสรรคใดทำให้การดำเนินการไม่บรรลุผลบ้างหรือไม่                                                                       ดิฉันควรให้ญาติของดิฉันในฐานะผู้รับมอบอำนาจชี้แจงกับเจ้าพนักงานที่ดินอย่างไร เพื่อให้การซื้อขายที่ดินครั้งนี้เป็นผลสำเร็จ โดยสามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ถูกต้องตามกฎหมาย

        8. หากเจ้าของที่ดินได้ทราบภายหลังว่าแท้จริงแล้วดิฉันเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเจ้าของที่ดินต้องการขายให้คนอื่น ดังนั้นเจ้าของที่ดินจะมาขอเพิกถอนการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิฉันได้มา จะสามารถกระทำได้หรือไม่  เคยมีแนวคำพิพากษา หรือคำวินิจฉัย เกี่ยวกับกรณีนี้บ้างหรือไม่ค่ะ  เจ้าของที่ดินจะอ้างเหตุสำคัญผิดได้หรือไม่ค่ะ

         ท้ายที่สุดนี้  ขอเรียนว่า ดิฉันมีเจตนาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยได้เตรียมเงินเป็นค่าที่ดินไว้ครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว โดยตั้งใจจะให้การซื้อขายที่ดินครั้งนี้เป็นไปโดยถูกต้องสมบูรณ์ตามกฎหมาย  ด้วยหวังว่าการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะไม่เกิดปัญหาทั้งในปัจจุบัน หรืออนาคต  โดยในเบื้องต้นนี้ จำเป็นต้องขอความอนุเคราะห์จากท่านช่วยชี้แนะ แนวทาง ความเป็นไปได้  ข้อควรระมัดระวัง หรือหากท่านจะกรุณาให้คำแนะนำเพิ่มเติมประการใด ก็จะเป็นพระคุณอย่างสูง

                                                                 ขอแสดงความนับถือ