จากกรณีปัญหานี้ นาย ก. ซื้อที่ดินจากนาย ข. แต่ไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหนี้ที่การซื้อขายนั้นจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 ซึ่่งถือได้ว่าการซื้อขายนั้นไม่ได้เกิดขึ้นเลยและคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม แต่ต่อมานาย ก. ไปกู้เงินธนาคารและเอาที่ดินไปค้ำประกันเงินกู้นั้นย่อมทำไม่ได้เพราะนาย ก. หาได้ีกรรมสิทธิ์และเป็นเจ้าของใจที่ดินนั้นแต่อย่างใดไม่ และนาย ก. ก็ไม่มีสิทธิ์จะขายที่ดินนั้นให้ใครได้เพราะไม่ใช่เจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วด้วยเหตุผลตามกฏหมาย

แต่จากข้อเท็จรริงนี้คุณบอกว่า มีนาย  ข.  ลงนามเป็นคู่สัญญา  และนาย  ก.  ลงนามเป็นพยาน  ก็เท่ากับว่าคู่สัญญาในการซื้อขายที่แท้จริงก็คือนาย ข. น่ะสิครับไม่ใช่นาย ก. เมื่อเป็นดังนี้แล้วการซื้อขายนั้นก็ย่อมทำได้ครับเพราะนาย ข. คือเจ้าของและเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างแท้จริง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แล้วครับ

ปล...โจทก์ที่คุณถามมามันเหมือนไม่เคลียผมอ่านแล้ว งง มากตกลงระหว่างนาย ก. กับ ข. ใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขายตรงนี้ระบุให้ชัด และทำไมนาย ข. ถึงมาลงนามเป็นคู่สัญญากับคุณได้ทั้ง ๆ ที่คนที่เสนอขายให้คุณคือนาย ก. ไม่ใช่หรือ แต่ทำไมกับไปลงนามเป็นพยานแทนล่ะ ช่วยเคลียโจทก์ให้ชัดเจนหน่อยนะครับมันจะได้วิเคราะห์ง่ายขึ้น

ผมขออธิบายนะครับ  คือว่า " นาย  ก.  มีความสนิทสนมกับ  นาย  ข.  ในระหว่างที่นาย ก. ซื้อที่ดินจากนาย ข.  ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ห้ามโอนในระยะเวลา  ๑๐ ปี  จึงได้ทำเพียงสัญญาซื้อขายกัน  และเมื่อพ้นกำหนด  ๑๐  ปี ไปแล้วก็ยังไม่ได้โอนที่ดินกัน  และเมื่อนาย  ก.  อยากจะขายที่ดินจึงมาเสนอขายให้กับผมโดยบอกเหตุผลว่า  ที่ดินแปงนี้ยังไม่ได้โอนมาเป็นชื่อของนาย  ก.   เพราะค่าโอนมันแพงไม่อยากโอนหลายต่อ   และในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย  นาย  ก.  ก็ได้พา  นาย  ข.  ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินมาด้วยโดยที่นาย  ข.  ได้รู้ถึงการซื้อขายเป็นอย่างดี     ผมจึงได้ขอให้นาย  ข.  เป็นคนลงนามคู่สัญญา  แล้วผมจะเรียกร้องค่าเสียหายจากนาย  ก.  ได้หรือไม่ครับ  " 

ขอบคุณที่ช่วยตอบคำถามของผมนะครับ 

เรียกจากนาย ข. จะดีกว่าไหมครับเพราะเขาคือเจ้าของและเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริงตามกฏหมาย แถมยังลงชื่อเข้าผูกพันตนเป็นคู่สัญญาแท้จริงตามสัญญาจะซื้อจะขายอีกต่างหาก ฉนั้นนาย ข. ย่อมหาที่จะหลุดพ้นจากความรับผิดชอบนี้ไปได้ครับ เพราะการทำสัญญาจะซื้อจะขายในวันนั้น แม้นาย ก. จะเป็นผู้มาเสนอขายที่ดินแต่ก็เป็นการแสดงเจตนาเพียงเป็นพยานในการซื้อขายเท่านั้นอีกทั้งตนก็ไม่มีสิทธิจะขายที่ดินนั้นได้ ส่วนการแสดงเจตนาของนาย ข. ที่ลงนามความผูกพันตนเป็นคู่สัญญาตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ถือได้ว่าเป็นการแสดงเจตนาด้วยใจสมัครเพื่อให้เกิดความผูกพันในสัญญาจะซื้อจะขายนี้แล้ว

แต่ถ้าจะไปเรียกร้องกับนาย ก. ย่อมเรียกร้องได้ตามมูลหนี้แห่งสัญญาจะซื้อจะขายทั่วไปได้ครับโดยสามารถเรียกร้องให้นาย ก. ส่งมอบหรือโอนทรัพย์สินตามที่ตกลงทำสัญญากันไว้เท่านั้น แต่ถ้าหากนาย ก. ไม่ยอมส่งมอบหรือโอนที่ดินแปลงที่มีชื่อนาย ข. มาให้คุณคุณก็จะไปเรียกร้องเอาที่ดินแปลงนั้นจากนาย ก. ไม่ได้อยู่ดีเพราะนาย ก. ไม่่ใช่เจ้าของและเป็นผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์มาแต่แรกแล้ว แม้การซื้อขายระหว่างนาย ก. และ ข. ครั้งนั้นจะสมบูรณ์ตามนิติกรรมสัญญาและมีการชำระราคาแห่งที่ดินไปแล้วก็ตาม แต่ถ้าไม่ได้ทำตามแบบที่กฏหมายกำหนดไว้ก็ย่อมเป็นโมฆะดังที่กล่าวไปแล้วครับ อีกอย่างเวลาจะโอนเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนคุณก็ต้องให้นาย ข. ผู้เป็นเจ้าของไปโอนอยู่แล้ว ฉนั้นจะไปเรียกจากนาย ก. ทำไมครับในเมื่อคู่สัญญาตัวจริงตามสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็คือนาย ข.  หากมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมื่อชื่อนาย ข. เป็นสำคัญก็ฟ้องบังคับคดีได้เลยครับ

ขอตอบใหม่ พอดีพึ่งมาเห็นว่านาย ก. ครอบครองที่ดินของนาย ข. โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่าสิบปีแล้วดังนี้ นาย ก. ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์จากการครอบครองปกปักษ์ตามกฏหมายแล้วครับซึ่งนาย ก. สามารถร้องต่อศาลให้มีคำสั่งเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเป็นชื่อของนาย ก.ได้ ฉนั้นผู้ที่มีสิทธิดีที่สุดในที่ดินตอนนี้ก็คือนาย ก. แต่การที่คุณไปขอให้นาย ข. มาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับคุณนั้นมันย่อมไม่ใช่ความผูกผันกับนาย ก. โดยตรงเพราะนาย ก. ไม่ใช่คู่สัญญาจะซื้อจะขายนี้เป็นเพียงแต่พยานในการซื้อขายเท่านั้น ฉนั้นเมื่อไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมื่อชื่อนาย ก. เป็นสำคัญเช่นนี้แล้วก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้นาย ก. ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายนี้ได้ครับ เพราะคุณไม่ได้ทำสัญญาไว้กับเขา แต่จะไปเรียกร้องกับนาย ข. ได้แทนอย่างที่เคยกล่าวไป แต่ทางที่ดีผมว่าควรให้นาย ข. ไปโอนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนให้กับนาย ก.  ให้เรียบร้อยอย่างถูกต้องตามกฏหมายก่อนดีกว่าแล้วแล้วค่อยซื้อกับเขา เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคตที่อาจจะมีขึ้นได้ ยกตัวอย่าง เช่น หากคุณให้นาย ข. ไปโอนที่ดินให้คุณ นาย ก. อาจะใช้สิทธิในการครอบครองปรปักษ์ไปร้องต่อศาลให้เพิกถอนการจดทะเบียนของคุณได้เพราะเขาคือบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนคุณ อีกทั้งการที่คุณรู้ในเวลาซื้อขายว่านาย ก. ได้ทำการครอบครองที่ดินของนาย ข. โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของมาเป็นเวลากว่าสิบปีนั้นย่อมถือได้ว่าเป็นการไม่สุจริตเพราะรู้ว่าที่ดินนั้นเป็นของใคร ดังนี้นาย ก. ย่อมใช้สิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนได้ตามมาตรา 1300  ซึ่งการนี้คุณจะต้องเสียเวลาไปเรียกร้องต่อนาย ข. เพื่อให้ชำระหนี้ซึ่งเเป็นปัญหาที่ที่ยุ่งเหยิงพอควรครับ

ขอขอบคุณที่ให้ความกระจ่างนะครับ ถือว่าเป็นพระคุณอย่างสูง

มิกล้าครับมิกล้า ไม่ถึงกับเป็นพระคุณหรือบุญคุณอะไรหรอกครับเป็นเพียงแค่การแสดงความคิดเห็นในข้อกฏหมายเท่านั้นครับ ซึ่งผมเองก็ยินดีและเต็มใจตอบครับผม ... ขอบคุณมากครับ