[ หน้าแรก ] | [ เกี่ยวกับปมุขกฎหมาย ] | [ บริการของปมุขกฎหมาย ] | [ กระดานปรึกษากฎหมาย ] | [รวม Link ที่น่าสนใจ ] |
ซื้อที่ดิน น.ส.4ง. จากการแบ่งขายถอดตลาด ขณะนี้เกิดปัญหาตามมาไม่รู้จะไป ปรึกษาท่านใดดี ช่วยหน่อยครับ | |
พ่อข้าพเจ้าได้ผ่อนที่ดิน ประเภทเอกสารสิทธิ : โฉนด น.ส.4ง. โฉนดนี้ออกเมื่อ 2 | |
ผู้ตั้งกระทู้ samrty (samrty77-at-gmail-dot-com) :: วันที่ลงประกาศ 2013-02-20 18:40:45 IP : 101.51.139.53 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3307709) | |
1. ลักษณะการซื้อที่ดินขายทอดตลาด โฉนด น.ส.4ง. มีหลักฐาน เป็นหนังสือ สัญญาการซื้อขายแบบนี้ แบบฟอร์มข้างบน ไม่ทราบว่าหมดอายุจริงหรือไม่ เป็น
โมฆะหรือไม่
ตอบ....สัญญาไม่หมดอายุ แต่...สัญญาเป็นโมฆะมาแต่ต้น เพราะการซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่ทราบว่าทำไมจึงเรียกว่าขายทอดตลาด ถ้ามีการปรึกษาหารือผู้รู้แต่แรก ปัญหาคงไม่เกิด ครับ
2. ตามหลักฐาน หนังสือสัญญาการซื้อขายลักษณะแบบนี้ ฟ้องร้องกันได้หรือไม่
คุ้มหรือไม่คุ้ม ผู้ซื้อหรือผู้ขายเสียเปรียบ
ตอบ....อย่านำสัญญานี้ไปฟ้องเลย เพราะแพ้ตั้งแต่อยู่ในมุ้ง ทำไมไม่ปรึกษาผู้รู้บ้าง กลับปล่อยเวลาให้ล่วงเลยมาโดยเปล่าประโยชน์ คงไปหลงยึดติดกับสัญญาที่ทำไว้ ว่า คงแน่นหนาพอแรงแล้ว แท้จริงสัญญาเป็นโมฆะบังคับไม่ได้มาแต่แรก ครับ
3. จำนวนเงินที่วางไปกับผู้ขายเอาคืนได้ไหม ถ้าผู้ขายไม่ให้ ฟ้องได้หรือไม่ คุ้ม
หรือไม่
ตอบ....ในเมื่อสัญญาเป็นโมฆะ ก็พอมีทางเรียกเงินคืนได้ แต่ถ้าเขาไม่คืนก็ต้องฟ้องทางแพ่งเอาเอง ครับ
4.ไม่ทราบว่าการรังวัดไปครั้งก่อนแล้ว แล้วรางวัดใหม่อีก แล้วรางวัดใหม่เป็นครั้ง
ที่สาม แล้วผู้ซื้อจะควรยึดถือการรังวัดครั้งไหนเป็นหลักครับ
ตอบ...เจ้าหน้าที่ ที่ดินก็ย่อมถือการรังวัดล่าสุดเป็นหลัก ครับ
5.ถ้าจะขอทำสัญญาการซื้อขายแบบเดิมคือพ.ศ.แรกซื้อ ได้หรือไม่ ยึดสัญญาเก่า
หรือสัญญาไหม่
ตอบ....จะไปขอมาทำไม ไม่ว่าสัญญาเก่าหรือใหม่ เป็นโมฆะทั้งหมด ครับ
6.ถ้าผู้ขายไม่ยึดสัญญาเดิมควรทำอย่างไร
ตอบ....แน่นอนเขาคงไม่ยึดถือสัญญาที่เป็นโมฆะแน่นอน เขาคงถามผู้รู้กฎหมายแล้ว และเขาทราบว่าเขาอยู่ในฐานะได้เปรียบ จึงพูดเสียง
แข็ง พวกคุณก็มัวแต่ไปยึดมั่นในสัญญา จึงสูญเสียโอกาสที่ดีอย่างน่าเสียดาย ถ้าลองถามผู้รู้แต่เนิ่นๆ ก็คงไม่เสียเปรียบครับ
7.ปัญหาลักษณะแบบนี้ผู้ซื้อทุกคนรวมกันฟ้องได้หรือไม่ ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ชนะคดี
ตอบ....ฟันธงได้เลยว่า ผู้ซื้อทุกคน แพ้คดีแน่นอน ครับ
8.ในเมื่อผู้ขายขับไล่ควรทำอย่างไร
ตอบ....ก็จำเป็นต้องย้ายออกโดยไม่มีเงื่อนไข ครับ
9.ผู้ขายฟ้องผู้ซื้อต่อศาล ใครชนะคดี
ตอบ....ผู้ขายชนะแน่นอนครับ
10.ผู้ขายฟ้องผู้ซื้อต่อศาล ตามกระบวนการใช้เวลากี่ปี
ตอบ....คงกำหนดแน่นอนไม่ได้ คงประมาณ 1-5 ปี ครับ
11.ถ้าจะครองปรปักษ์ในช่วงนี้ยังทันไหม อยู่มา 10 กว่าปี แล้ว
ตอบ....ที่จริงพวกคุณผู้ซื้อ มีสิทธิครอบครองที่ดีกว่าเจ้าของ แม้การซื้อขายเป็นโมฆะ แต่พวกคุณครอบครองทำกินอยู่ ย่อมได้เปรียบ แต่เมื่อเจ้าของที่ดิน นำพนักงานที่ดินออกรังวัด เพื่อออกโฉนดที่ดิน พวกคุณก็ไม่สนใจคัดค้านที่จริงจัง คุณบอกว่ามีคนคัดค้าน แต่ทำไมจึงปล่อยให้เขาออกโฉนดได้ การคัดค้านที่ถูกต้อง ต้องยื่นเรื่องคัดค้านที่สำนักงานที่ดิน ให้ชะลอการออกโฉนดที่ดินไว้ก่อน ซึ่งเจ้าหน้าที่ก็คงแนะนำให้ไปฟ้องศาลว่า ใครมีสิทธิดีกว่า แต่ดูตามรูปกาณ์แล้ว คงคัดค้านแบบข้างๆคูๆ จึงไม่มีผล เจ้าของที่ดินจึงสามารถออกโฉนดได้ ซึ่งโอกาสนี้ ถือเป้นโอกาสทองของชีวิต ถ้าใช้สิทธิ์คัดค้านที่ถูกต้องตามกระบวนการ จนมีการชะลอการออกโฉนดไว้ พวกคุณก็คงไม่เสียสิทธิ์ในการครบครองที่ดิน เพราะมัวชะลาใจว่ามีสัญญาซื้อขายแล้ว.....โอกาสทองจึงหลุดมือไปอย่างน่าเสียดาย ครับ
12.ถึงแม้จะออกโฉนดใหม่ สามารถครองปรปักษ์ได้หรือไม่ มีวิธีการหรือกระบวนการอย่างไร
ตอบ....ได้ ถ้าเขาปล่อยให้พวกคุณ ครอบครองต่อไป จนถึงปี 2565 คือหลังจากออกโฉนด 10 ปี (นับจากปี 2555) แต่เขาคงไม่ปล่อยให้พวกคุณ ครอบครองต่อไปอีกแน่ ถ้ามีการฟ้องขับไล่ อายุความก็จะสดุดหยุดลง เช่นในปีนี้เขาฟ้องขับไล่ อายุความจะหยุดนับ แม้คดีจะยังไม่เสร็จสิ้น จนถึงปี 2565 คุณก็อ้างการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้อีกต่อไป ครับ
13.ผู้ซื้อรวมกันจ้างทนายมาทำคดีนี้จะชนะไม่ ถ้าชนะมีขั้นตอนอย่างไร ค่าใช้จ่ายเท่าไร
ตอบ....ขอแนะนำว่าอย่าไปฟ้องเลย เพราะอยู่ในฐานะเสียเปรียบ ใช้วิธีเจรจาประนีประนอม ขอซื้อที่ดิน ในราคาที่ไม่สูงเกินควร น่าจะดีที่สุด เพราะไปปล่อยโอกาสทองให้หลุดมือไปเอง โชคคงไม่มาเคาะประตูบ้านเป็นครั้งที่สอง ด้วยความปรารถนาดี ครับ
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2013-02-21 13:53:50 IP : 101.51.191.203 |
ความคิดเห็นที่ 2 (3307730) | |
ขอบคุณมากครับ สำหรับการแนะนำที่ดี สมัยนั้นชาวบ้านก็ไม่รู้เรื่องกฎหมายจึงไม่ได้ปรึกษาใคร ส่วนผมสมัยนั้นยังเด็กอยู่ มารู้เรื่องก็ตอนโต แต่ว่าผมมีอีกนิดหนึ่งขอเรียนถามเพิ่มเติมครับ ที่ดินของพ่อผมได้ตรวจดูแล้วว่าเนื้อที่ทั้งหมด 2 ไร่ 31 ตารางวา ผู้ขายรางวัดออกโฉนดไปเนื้อที่ไปแล้ว 1 ไร่ (เหลือ 1 ไร่ 31 ตารางวา ที่เหลือส่วนนี้ยังไม่ได้ออกโฉนดครับ เนื้อที่ที่เหลือตรงนี้ทำไร่ทำนา มาตั้งแต่ พ.ศ.2534 ) เนื้อที่ที่เหลือนี้สามารถครองปรปักษ์ได้ไหม คุ้มหรือไม่ ถ้าได้มีกระบวนการอย่างไร ถ้าผู้ขายฟ้องกลับจะได้เปรียบหรือเสียเปรียบครับ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น samrty วันที่ตอบ 2013-02-22 05:59:42 IP : 101.51.232.169 |
ความคิดเห็นที่ 3 (3307736) | |
ไม่เรียกว่าการครอบครองปรปักษ์ เพราะที่ดินยังไม่ออกโฉนดที่ดิน ในเมื่อพ่อครอบครองเกินหนึ่งปี พ่อย่อมมีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นรวมทั้งมีสิทธิดีกว่าเจ้าของที่ดิน ถ้า่เจ้าของที่ดิน ออกมารังวัด ต้องยื่นคัดค้านต่อเจ้าพนักงงานที่ดิน อย่าให้มีการรังวัดออกโฉนดได้ ถ้ามีการฟ้องศาล ก็ยกเรื่องสิทธิครอบครองขึ้นต่อสู้ พ่อน่าจะได้เปรียบ ดังแนวคำพิำพากษาศาลฎีกาที่ยกมา ครับ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1397/2546
นาย ประวัติ จันทร์เรือง โจทก์
นาย แสงคำ เขื่อนแก้ว จำเลย
ป.พ.พ. มาตรา 1367
ป.วิ.พ. มาตรา 142
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง โจทก์และจำเลยต่างนำชี้ทับกันยังไม่แน่ชัดว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์หรือจำเลยดังนั้น การวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทจึงจำต้องวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อเป็นเครื่องแสดงหรือบ่งชี้ว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทเพราะผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใดนั้นก็ย่อมมีสิทธิเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นได้ การที่ศาลฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงเป็นของจำเลยแล้ว พิพากษาคดีไปตามที่พิจารณาได้ความ จึงมิใช่เป็นการพิพากษานอกประเด็น
________________________________
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของมีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 279 เนื้อที่ 20 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของมีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3909ที่ดิน จำเลยได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินของจำเลยและชี้แนวเขตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน 18 ตารางวา โจทก์ได้คัดค้านและบอกกล่าวให้จำเลยย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้พิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามแผนที่สีเขียวท้ายฟ้องเป็นของโจทก์ ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ และห้ามเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าวของโจทก์อีกต่อไป
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยนำชี้แนวเขตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยย้ายออกไปจากที่ดินพิพาท ในวันที่เจ้าพนักงานที่ดินไปทำการรังวัดสอบเขตที่ดินของจำเลยตามที่จำเลยได้ยื่นคำขอไว้นั้น จำเลยนำชี้ทำการรังวัดที่ดินแปลงดังกล่าวตามที่จำเลยครอบครองและทำประโยชน์อยู่ ซึ่งก็ได้เนื้อที่น้อยกว่าหลักฐานเดิม ต่อมาเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2535 โจทก์มอบอำนาจให้ทนายความทำหนังสือคัดค้านการรังวัดที่ดินของจำเลยต่อเจ้าพนักงานที่ดินเป็นเหตุให้เจ้าพนักงานที่ดินอำเภอเมืองลำพูนไม่สามารถดำเนินการรังวัดสอบแนวเขตที่ดินที่ถูกต้องให้แก่จำเลยได้ ขอให้บังคับห้ามโจทก์เข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทและให้โจทก์ถอนคำร้องคัดค้านการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทพร้อมทั้งลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินของจำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม โจทก์ไม่เคยเข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินของจำเลย บริเวณที่ดินที่จำเลยนำชี้แนวเขตนั้นเป็นที่ดินของโจทก์ โดยจำเลยนำชี้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ห้ามโจทก์เข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทและให้โจทก์ถอนคำร้องคัดค้านการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทพร้อมทั้งลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินของจำเลย หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 5 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 41 ตารางวา ตั้งอยู่ที่ตำบลบางบ้านกลาง อำเภอเมืองลำพูนจังหวัดลำพูน สภาพที่ดินและเขตที่ดินพิพาทปรากฏตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.14คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาประการแรกว่า ศาลล่างทั้งสองพิพากษาคดีนอกประเด็นหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาข้อนี้ใจความว่าคดีนี้มีประเด็นข้อพิพาทกันว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์หรือของจำเลย การที่ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์โดยมิได้วินิจฉัยว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของฝ่ายใดย่อมเป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นนั้น ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินพิพาทเป็นเพียงที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เมื่อพิจารณาตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.14 ปรากฏว่าที่ดินของโจทก์และจำเลยตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าว ทั้งโจทก์และจำเลยต่างได้นำชี้ทับกันอยู่ยังไม่แน่ชัดว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์หรือจำเลยเนื่องจากที่ดินพิพาทต่างฝ่ายต่างนำชี้ว่าอยู่ในเขตที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของตน ดังนั้น การวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทจึงจำต้องวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อเป็นเครื่องแสดงหรือบ่งชี้ว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท เพราะผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใดผู้นั้นก็ย่อมมีสิทธิเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นได้ ดังนั้นการที่ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงดังกล่าวว่าจำเลยมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงเป็นของจำเลยแล้วพิพากษาคดีไปตามที่พิจารณาได้ความ จึงมิใช่เป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นตามที่โจทก์กล่าวอ้างมาในฎีกาแต่อย่างใด ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
พิพากษายืน | |
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2013-02-22 11:18:17 IP : 101.51.176.224 |
[1] |
Copyright © 2010 All Rights Reserved. |
Visitors : 1088349 |