การเช่าบ้าน

ข้อ1.เมื่อผู้เช่าไม่ยอมทำสัญญาใหม่(ผ่านไป4ปี) ผู้เช่ายังจะต้องปฎิบัติตามข้อตกลงในสัญญาเดิม ใช่หรือไม่ครับ

ตอบ..เมื่อหมดสัญญาเช่า  (4 ปี)  ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์อยู่ โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง  ถือว่าได้มีสัญญาเช่าใหม่  ไม่มีกำหนดเวลา  ตาม ปพพ. ม.570  ทางแก้ไข  ก็ต้องใช้ ปพพ. ม.566 คือ ถ้าผู้เช่าผิดสัญญา  เช่นค้างค่าเช่า  ก็ต้องบอกเลิกสัญญา ในวันจ่ายค่าเช่า แต่ไม่ต้องบอกล่วงหน้ากว่าสองเดือน ตัวอย่าง จ่ายค่าเช่า ทุกวันที่ 1 ก็บอกเลิกสัญญาเช่า  จะมีผล เมื่อถึงกำหนดจ่ายค่าเช่า ในวันที่ 1 เดือนถัดไป สรุปง่ายๆ บอกเลิกสญญาก่อนหนึ่งเดือน

ข้อ2.ถ้าสัญญาเดิมใช้บังคับไม่ได้ ผู้เช่าไม่ยอมออกจากบ้าน ไม่ทราบว่ามีขั้นตอนดำเนินการอย่างใดครับ

ตอบ...ต่อเนื่องจากคำตอบข้อ  1 เมื่อบอกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว  ถ้าผู้เช่าและบริวารไม่ย้าย ออก  ก็ต้องฟ้องขับไล่ และเรียกร้องค่าเสียหายได้

ข้อ3.ถ้าผู้เช่ายอมออกจากบ้าน แต่บริวารไม่ยอมออกไป ไม่ทราบว่าเจ้าของบ้านจะแจ้งข้อหาบุกรุกได้ไหมครับ

ตอบ...ถ้าบริวารไม่ย้ายออก ก็ต้องฟ้องขับไล่เช่นกัน...ในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าให้ย้ายออก ก็ต้องระบุรวมถึงบริวารของผู้เช่าด้วย....แจ้งข้อหาบุกรุกผู้เช่าและบริวารไม่ได้   เพราะเขาเข้ามาอยู่ในฐานะผู้เช่า  บริวารเข้ามาได้ เพราะผู้เช่าอนุญาต  จึงไม่มีความผิดฐานบุกรุก ครับ

 สิ่งที่ควรคำนึง

    กฎหมายให้สิทธิของผู้เช่ามากมายพอสมควร คงคำนึงถึงการไร้ที่อยู่อาศัย จนต้องมาเช่าผู้อื่น ดังนั้นการดำเนินการใดๆ ต้องพึงระมัดระวัง เพราะมีกฎหมายและประกาศของคณะกรรมควบคุมการเช่ากำกับอยู่ ควรศึกษารายละเอียดให้ชัดเจน  เพราะอาจถูกฟ้องร้องหรือร้องเรียนจากผู้เช่า ให้เกิดความยุ่งยากได้...เรื่องหนึ่งที่ควรระวังคือ การชำระภาษีเงินได้ประจำปี ที่มีรายได้จากการเช่า  ถ้าไม่ได้ชำระให้ถูกต้องครบถ้วน  อาจจะถูกดำเนินคดีทางอาญา  และเรียกภาษีย้อนหลังได้ถึง 10 ปี มีผู้เช่าหลายหลายนำช่องทางนี้ มาเล่นงานผู้ให้เช่า ก็เจ็บปวดกันพอสมควร  ควรสอบถามสรรพากรฯถึง เงื่อนไขในการชำภาษีให้ถูกต้อง...การตัดน้ำตัดไฟ  หรือล็อคบ้านเช่า  อย่าได้พึงกระทำ  เพราะมีความผิด ผู้ให้เช่าอาจจะถูกดำเนินคดี ฐานบุกรุก   คงเจ็บปวดมาก  ที่มีข้อหาบุกรุกบ้านของตนเอง

  ในการฟ้องขับไล่.....ขอแนะนำช่องทางหนึ่งที่น่าจะสะดวก ปลอดภัย และไม่มีค่าใช้จ่าย  คือ  "การไกล่เกลี่ยก่อนฟ้อง" ก็ไปที่ศาลฯ  แจ้งความจำงต่อเจ้าหน้าที่ ที่เกี่ยวข้อง  ขอให้มีการไกล่เกลี่ยก่อนฟ้อง  ในการเจรจาน่าจะมีทางออกที่เหมาะสม  ไม่ต้องมีคดีความ ให้ยุ่งยาก และไม่มีค่าใช้จ่าย  ถ้าเจรจาไม่ลงตัวจริงๆ จะฟ้องขับไล่ภายหลังก็คงไม่สาย   ด้วยความปรารถนาดี ครับ

 ขอบคุณมากครับผม

(รบกวนเรียนถามเพิ่มครับ)

กรณีในสัญญาเช่าได้ระบุไว้ว่า....

"ผูู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีโรงเรือนที่ดินและภาษีทุกชนิดอันเกิดจากการเช่าบ้านหลังนี้ และผู้เช่าต้องไปยื่นชำระภาษีเองในทุกปี"

หากผู้เช่าเล่นแง่ผู้ให้เช่า

ไม่ทราบว่าผู้ให้เช่าจะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายส่วนนี้ในภายหลังได้หรือไม่ครับ

ขอขอบพระคุณอย่างสูงครับผม