มี 2 ทางให้เลือกคือ

1. ถ้าคุณใช้สิทธิเดินผ่านที่ดินแปลงนั้นมาโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาที่จะให้ได้สิทธิในภาระจำยอมเป็นเวลาติดต่อกัน 10 ปี ก็อาจจะได้สิทธิภาระจำยอมนั้น แต่จะต้องไม่ใช่เป็นการขออนุญาต หรือ เป็นการถือวิสาสะมิเช่นนั้นจะมิใช่เจตนาที่จะให้ได้สิทธิภาระจำยอมนี้ ถ้าหากว่าครบองค์ประกอบของภาระจำยอมคุณก็ต้องไปร้องต่อศาลเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมนี้ (ถ้าได้สิทธิภาระจำยอมมันย่อมตกทอดมายังเจ้าของใหม่ด้วย ฉนั้นเรื่องเจ้าของใหม่ไม่ใช่ประเด็นครับ) ซึ่งสิทธิอันนี้ไม่ต้องเสียเงินค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินครับ  

2. ถ้าเขาสร้างกำแพงจริง และคุณไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ก็มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็นกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ โดยอาจจะสร้างถนนเพื่อให้รถยนต์เข้าได้ด้วยก็ได้ แต่ในการนี้คุณจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก้เจ้าของที่ดินในความเสียหายอันเกิดแต่การที่มีทางผ่านนั้น โดยจะตกลงกันเป็นเงินรายปี หรือเป็นเงินก้อนทีเดียวเลยก็ได้ครับ(แต่ถ้าเขาเรียกแพงเวอร์จะให้ศาลเป็นคนกำหนดก็ได้นะครับ)   

ปล...ต้องดูว่าคุณได้สิทธิอะไรบ้าง(ดูจากข้อเท็จจริงอย่างละเอียด) ถ้าได้สิทธิภาระจำยอมจริงก็ต้องเลือกเอาว่าจะใช้สิทธิไหน แต่ถ้าไม่ได้สิทธิภาระจำยอมก็ต้องใช้สิทธิที่ 2 ต่อไปครับ

ถ้าใช้ทางเดินผ่านที่ดินแปลงนี้มาเป็นสิบปี    ก็ร้องศาลให้เขาจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมได้....   แต่ถ้ามีการฟ้องร้อง เจ้าของที่ดินอาจต่อสู้ว่า  คุณถือวิสาสะใช้ทางผ่านที่ดิน  แม้จะใช้มาเป็นสิบปี  ก็ไม่เกิดภาระจำยอม  ถ้าเป็นเช่นนั้นก็ย่อมมีปัญหา   ทางแก้ไขที่ดีที่สุดคือขอเจรจาซื้อทางออก  หรือยอมจ่ายค่าทดแทนตามสมควร   เพื่อให้เขายอมจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมให้   ถ้าสามารถเจรจากันได้    จะไม่สุ่มเสี่ยงเหมือนฟ้องร้อง  เพราะไม่ทราบว่าผลจะออกมาในรูปใดครับ......ผมยกตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกามาสองฎีกา  มีทั้งผู้ฟ้องฟ้องชนะคดี และแพ้คดี   เพื่อให้คุณพิจารณาว่า  กฎหมายเปิดช่องให้ฟ้องเพื่อใช้ทางภาระจำยอมได้    แต่บางทีผลอาจไม่เป็นอย่างที่เราคิด ก็เป็นได้   การไกล่เกลี่ยเจรจากันคือทางออกที่ดีที่สุดครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7688/2551

บุพการีของโจทก์ โจทก์ และบุคคลในครอบครัวและบุคคลข้างเคียงได้เดินผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะมาเกินกว่า 10 ปี แม้เดิมโจทก์เดินทางด้านทิศเหนือผ่านบ้านของจำเลย แต่ต่อมาจำเลยไม่ให้โจทก์เดินผ่านทางด้านดังกล่าว โจทก์จึงหันมาเดินทางพิพาท ก็มิทำให้ภาระจำยอมของโจทก์หมดไป การที่จำเลยไม่ให้โจทก์เดินทางด้านทิศเหนือซึ่งเป็นทางเดินดั้งเดิม ถือได้ว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์เรียกให้โจทก์ย้ายไปใช้ทางภาระจำยอมส่วนอื่นของที่ดินของจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1392 โจทก์จึงได้ภาระจำยอมในทางพิพาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1563/2550

การอยู่ร่วมกันของคนในชนบทตามปกติจะใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้โดยถือวิสาสะ อันเป็นการเอื้อเฟื้ออาทรต่อกัน การใช้ทางพิพาทของโจทก์ในลักษณะเช่นว่านี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้จะใช้นานกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่โจทก์โดยอายุความตามมาตรา 1401

ขอบคุณมากครับ

ขอถามเรื่องทางภาระจำยอมค่ะ

ได้ซื้อที่ดินตาบอดมาจากกรมบังคับคดี  มีโฉนดติดกันจดภาระจำยอมให้ 2 เมตร เพื่อออกสู่ถนนสาธารณะ  แต่ทางภาระจำยอมที่จดไว้ไม่เคยเปิดใช้เลย 8 ปี เนื่องจากว่าเจ้าของคนเดิมก่อนที่จะขายทอดตลาดมีทางอื่นออกสู่ถนนได้  ดิฉันซึ่งเป็นคนซื้อรายใหม่เห็นว่าที่นี้ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้วตามกฎหมายเลยซื้อไว้อยู่   แต่พอซื้อมาจริงๆ กลับมีปัญหาเพราะเค้าไม่ยอมให้ดิฉันทำทางเข้า -ออก

บอกว่าถ้าทำทางเข้าออกจะต้องรื้อถอนม้านั่งหินอ่อนออกทำให้ทรัพย์สินเค้าเสียหาย  เพราะเค้าได้สร้างม้านั่งติดกับตัวบ้านยื้นออกมาในที่ภาระจำยอม   ต่อมาเมื่อดิฉันขอเจรจากับเค้า เค้าก็ให้ดิฉันทำทางได้ แต่ได้แค่ 1.5 เมตร  ไม่ได้ตาม 2 เมตร ที่จดทะเบียนไว้ แต่ในภาระจำยอม บอกว่าเป็นทางเดิน ทางรถยนต์ ทางสาธารณูปโภคทุกอย่าง  ในกรณีนี้ถ้าดิฉันฟ้องศาล  ดิฉันจะชนะหรือเปล่าค่ะ  เพราะดิฉันต้องการตามภาระจำยอม   ขอบคุณค่ะ