ขอเลิกสัญญาเช่า ผู้เช่าผิดสัญญ...

ขอเลิกสัญญาเช่า ผู้เช่าผิดสัญญา ไม่จ่ายค่าเช่า
รบกวนสอบถามคะ ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าเป็นชาวอักฤษ ไม่จ่ายค่าเช่ามาเกือบ4เดือน ท่าทางเค้าจะไม่ยอมออกง่ายแถมขู่กลับว่าเราไม่ได้มีการจดทะเบียนกับอำเภอในการให้เช่า เค้าเช่ากับเรามาเกือบ5ปีคะแต่ทำสัญญาเช่าแยกเป็นปีต่อปีหรือต่อสองปี สัญญาเช่าจะสิ้นสุดในเดือนธันวาคม2555คะ แต่เราต้องการให้เค้าออกถ้ายังไม่มีการจ่ายค่าเช่าค่าไฟฟ้าหรือค่าน้ำให้เราแบบนี้ จะทำอย่างไรดีคะ เตรียมส่งเอกสารแจ้งให้ออก. แต่เค้าคงไม่มีวันเซ็นต์รับ ต้องจ้างคนหรือทนาย
ผู้ตั้งกระทู้ เรวดี :: วันที่ลงประกาศ 2012-06-12 05:05:18 IP : 124.121.183.3

[1]

ความคิดเห็นที่ 1 (3289264)
เมื่อเขาไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ก็บอกเลิกสัญญาโดยวิธีส่งเป็นจดหมายลงทะเบียน กำหนดให้ย้ายออกภายในหนึ่งเดือน ถ้าเขาไม่ย้ายออก ต้องฟ้ิงขับไล่ และเรียกร้องค่าเสียหายได้ การฟ้องขับไล่ ควรให้ทนายความดำเนินการครับ
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2012-06-12 11:17:43 IP : 180.180.152.9

ความคิดเห็นที่ 2 (3289299)
ขอบคุณมากคะที่กรุณาตอบปัญหาให้
ผู้แสดงความคิดเห็น เรวดี วันที่ตอบ 2012-06-12 17:12:31 IP : 115.87.12.197

ความคิดเห็นที่ 3 (3289302)

ขอรบกวนอีกครั้งนะคะ

ในกรณีที่เราส่งจดหมายลงทะเบียน หรือ EMS กำหนดให้ย้ายออกภายในหนี่งเดือน

แต่เค้าปฏิเสธที่จะเซ็นต์ตอบรับ แล้วเราจะทำอย่างไรดีคะ

เพราะขณะนี้ ไปเรียกที่หน้าบ้านก็ไม่ยอมออกมาค่ะ แต่รู้แน่ว่าเจ้าตัวอยู่บ้าน เพราะรถก็จอดอยู่

ขอบคุณคะ

ผู้แสดงความคิดเห็น เรวดี วันที่ตอบ 2012-06-12 17:24:00 IP : 115.87.12.197

ความคิดเห็นที่ 4 (3289383)

หลักมีอยู่ว่า ถ้าไม่จดทะเบียนการเช่าจะบังคับได้เพียง สามปี เมื่อผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ภายใน 30 วัน หรือไม่เกิน 2 เดือนตาม ปพพ. ม. 566....การบอกเลิกสัญญาเป็นจดหมายลงทะเบียน เมื่อผู้เช่าเปิดอ่าน ย่อมมีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่จำเป็นต้องลงลายมือชื่อรับทราบ ผู้เช่าก็ค่อนข้างหัวหมอ ก็ควรให้หลักกฎหมายจัดการให้เด็ดขาด.....กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ป.แพ่งฯ และแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเทียบเคียง......

มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญา เช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า สองเดือน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1196/2552

นางหรือนางสาวชนินทร ศรีชมภู

โจทก์

หรือเยี่ยมแสนสุข

นายบุญญากร สมจริง

จำเลย

ป.พ.พ. มาตรา 538, 566, 570

ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่

________________________________

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถว

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวในสภาพเรียบร้อยคืนโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว 3 ชั้น เลขที่ 25/4 แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นตึกแถวพิพาท เดิมบริษัทพระยาธรรมสรรพสินค้า จำกัด เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2532 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์มีกำหนดเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 โดยในเวลา 10 ปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 400 บาท และในเวลา 11 ปีหลัง ค่าเช่าเดือนละ 600 บาท กำหนดชำระค่าเช่าทุกวันที่ 5 ของเดือน ตามหนังสือสัญญาเช่า แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน จำเลยได้รับแล้วแต่ยังไม่ยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท

คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยข้อที่ว่า สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ชอบหรือไม่ เห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น ปัญหาข้อนี้จึงเป็นเรื่องนอกประเด็นตามคำฟ้องและคำให้การ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ต้องให้มิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยข้อนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า หนังสือสัญญาเช่าระบุระยะเวลาการเช่า 21 ปี ซึ่งยังไม่สิ้นกำหนดเวลาเช่า จึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือถึงวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น

อนึ่ง คดีเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ และเรียกค่าเสียหายเฉพาะค่าเสียหายในอนาคต จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้ค่าทนายความแทนโจทก์เป็นเงิน 8,000 บาท จึงเกินกว่าอัตราที่กำหนดไว้ในตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เป็นการไม่ชอบ แม้จำเลยมิได้อุทธรณ์และศาลอุทธรณ์ก็มิได้แก้ไข แต่ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง และแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5)”

พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นศาลชั้นต้น 3,000 บาท และค่าทนายความในชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์

( นันทชัย เพียรสนอง - อร่าม เสนามนตรี - อร่าม แย้มสอาด )

ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2012-06-13 11:20:17 IP : 180.180.152.52

ความคิดเห็นที่ 5 (3289464)

ถ้าไปรษณีย์ไปส่งเอกสารถึงบ้าน แต่ผู้เช่าหลีกเลี่ยงการออกมารับเอกสาร. ไม่ยอมออกมารับ

เท่ากับว่าเอกสารนั้นไม่เคยถึงมือผู้เช่า ไปรษณีย์ต้องนำกลับเช่นนี้

จะถือว่าผู้เช่าไม่เคยรับทราบการแจ้งยกเลิกสัญญานี้หรือเปล่าคะ

ขอบคุณมากคะสำหรับข้อแนะนำและกรณีเทียบเคียง เป็นประโยชน์มากคะ

ผู้แสดงความคิดเห็น เรวดี วันที่ตอบ 2012-06-14 05:33:07 IP : 124.121.39.173

ความคิดเห็นที่ 6 (3289511)
ถ้าผู้เช่ามาไม้นี้ ในเมื่อเขาค้างค่าเช่า ก็ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างอยู่ และขอยกเลิกสัญญาเช่าได้ ถ้าเขาไม่ไปศาล ก็ร้องศาลให้พิจารณาคดีไปฝ่ายเดียว เมื่อศาลมีคำพิพากษา ก็ขอหมายบังคับคดีให้เป็นไปตามคำพิพากษาได้ครับ
ผู้แสดงความคิดเห็น มโนธรรม วันที่ตอบ 2012-06-14 17:31:01 IP : 180.180.156.214

ความคิดเห็นที่ 7 (3289516)

ขอบคุณมากคะ ที่กรุณาช่วยตอบ เป็นประโยชน์อย่างมากเลยคะ

และจะได้รู้แนวทางการดำเนินคดีกับผู้เช่ารายนี้. ไม่เคยคิดว่าจะเป็นแบบนี้เลยคะ

ขอขอบคุณอีกครั้งคะ

ผู้แสดงความคิดเห็น เรวดี วันที่ตอบ 2012-06-14 18:20:31 IP : 124.122.3.35

ความคิดเห็นที่ 8 (3743228)
เป็นกรณีเดียวกันค่ะแต่อันนี้คือผู้เช่าทำสัญญาเช่าถูกต้องที่ทำการที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษร9ปี เพื่อทำกิจการในพื้นที่ดินของนู๋บังเอิญคงไปไม่รอดเลยหาที่อื่นแต่ยังค้างอยู่อีก5ปียังไม่หมดสัญญาอยู่ดีๆก็มารู้ว่าอีกอาทิตย์นึงจะมีคนเช่ารายใหม่มาอยู่(ซึ่งผู้เช่าให้คนอื่นเช่าต่อโดยไม่แจ้งล่วงหน้าตามสัญญาว่าต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร)อย่างนี้เราจะทำยังไงกับเค้าได้ค่ะเคยเจรจาไปแล้วเค้าบอกว่าจะจ่ายค่าเช่าบ้านเอง(หมายถึงคนเช่าคนเดิม)แต่ตอนนี้ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอยู่ได้อาทิตย์นึงแล้วค่ะ
ผู้แสดงความคิดเห็น คนไม่รู้ วันที่ตอบ 2014-12-04 15:32:38 IP : 127.0.0.1

ความคิดเห็นที่ 9 (4188084)

ขออนุญาสอบถามค่ะ

ในกรณีบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและขอให้ชำระเงินคืน หากลูกค้าคนเดียวซื้อรถจำนวน 2 คัน ต้องทำหนังสือบอกเลิกกี่ฉบับคะ และในกรณีที่ลูกค้าคืนรถมาแต่มีงวดค้างค่าเช่าซื้ออยู่จะฟ้องร้องยังไงได้บ้างคะ

ผู้แสดงความคิดเห็น เกษศิรินทร์ วันที่ตอบ 2017-05-27 14:15:19 IP : 119.42.94.134

ความคิดเห็นที่ 10 (4393397)
มีตัวอย่างการเขียนหนังสือแจ้งให้ผู้เช่าออกจากห้องเช่าไหมค่ะ ที่ระบุว่าต้องออกภายในกี่เดือน ประมาณนี้ค่ะ
ผู้แสดงความคิดเห็น รัตนา วันที่ตอบ 2020-08-12 16:35:49 IP : 119.76.129.71

[1]

แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *

ผู้แสดงความคิดเห็น *
อีเมล
	ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล